Acheter ou vendre sa maison dans un marché d'acquéreurs

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Retournement du marché de l'immobilier : le décalage entre les prix et les possibilités financières

Les banques prêtent, les banques ne prêtent pas. Dubaï résiste à la crise, Dubaï n'y résiste pas. En plein retournement, les avis d'experts se contredisent. Mais au premier semestre de l'année 2008, achevé sur une note haussière, tous les observateurs s'accordaient. Ils faisaient le même constat que notre collègue de la pause déjeuner remarquant qu'il ne pourrait plus à l'heure actuelle, malgré ses augmentations, devenir propriétaire de son bien, contenue de la croissance ininterrompue des prix. Ils faisaient le même constat que le héros de la trilogie "Millenium" : "il ne pourrait plus se payer un tel appartement à l'heure actuelle". Ils faisaient le constat d'un décalage de plus en plus important, et de plus en plus douloureux, entre le niveau des prix des logements et les possibilités financières des ménages. Le réajustement des prix était indispensable et urgent, sous peine de voir le marché se ralentir et les volumes se contracter. Et puis le volume de transactions a baissé. Le marché de l'immobilier s'est retourné, devenant un marché d'acheteurs, et non plus un marché de vendeurs.

Le marché de l'immobilier : un marché d'acheteurs

SeLoger vous l'annonçait à travers M. René Ancelin du Groupe Foncia en interview : nous sommes dans un marché d'acquéreurs, c'est-à-dire que les acheteurs sont en position de force en étant désormais moins nombreux que les vendeurs, "qu'aujourd'hui, l'offre est supérieure à la demande".

Achat : l'étude du marché contre l'attentisme

Les attentes des Français en matière d'immobilier ? Une baisse significative des prix et des taux de crédit (le taux moyen sur 20 ans est repassé sous les 5%), un avenir plus prévisible et rassurant pour ne pas être réticent à s'engager sur le long terme. Des attentes... qui créent de l'attentisme. Mais le marché du logement obéit à des logiques de besoin, et les grands moments de la vie comme la naissance ou la mutation ne laissent pas toujours le temps d'attendre. Et puis il y a ceux qui ne peuvent pas attendre, mais aussi ceux qui ne veulent pas attendre, souhaitant profiter des dernières corrections de prix. Alors que vous soyez dans la première catégorie ou dans la deuxième, que doit faire l'acquéreur potentiel à la recherche d'un logement dans le cadre d'un marché d'acheteurs ? Quel que soit le marché, l'emplacement est le critère essentiel de l'achat. La qualité du bien fait également partie des principaux critères de choix. Mais la spécificité du marché d'acheteurs étant l'offre supérieure à la demande, vous pouvez faire jouer la concurrence. Pour cela, il est important de réaliser une étude minutieuse et juste du marché en comparant : prix, qualité des biens, taxes, montant des charges de copropriété, travaux de copropriété à venir, etc. L'étude minutieuse ne se contente pas seulement du prix du bien en vente, le prix attractif pouvant parfois masquer des défauts, par exemple un bien en bon état mais au mauvais emplacement, autrement dit éloigné de tout.

Obtenir son crédit immobilier ? Passer un coup de fil à son banquier !

Avez-vous un bon profil d'emprunteur ? Aujourd'hui, la question à se poser est plus directe : "Vais-je avoir des difficultés à obtenir un crédit immobilier ?" On peut se poser la question à soi-même, mais le plus efficace est de la poser directement à son banquier ou à d'autres établissements financiers. Ainsi, vous éviterez un épilogue façon "Maison à vendre" : "Les acquéreurs potentiels ont dû renoncer à l'achat, leur prêt ayant été refusé après la signature de la promesse de vente". Une vente qui échoue à cause de la non-obtention du crédit immobilier ? La tuile. Pour l'acheteur, mais aussi pour le vendeur. En appelant votre banquier, vous vous rassurerez, mais vous rassurerez aussi votre vendeur qui, l'esprit libéré, pourrait se montrer ouvert à la négociation du prix d'achat. 
Celui qui n'a pas de difficultés à obtenir un crédit immobilier a un bon profil d'acheteur, propice à la négociation du prix. La souplesse sur la date d'entrée dans les lieux est également favorable à la négociation. Autre élément propice à la négociation qui, selon l'émission présentée par Stéphane Plaza, ne doit jamais être divulgué ? Les raisons familiales, comme le divorce, qui indiquent que le vendeur est pressé de vendre.

Prix de vente ajusté à la réalité du marché

Les prix de l'immobilier : 10 années de croissance ininterrompue, le rêve, l'euphorie, la vie en rose. Et puis la pierre aussi légère qu'une plume dans son ascension est devenue pesante. Les prix ont chuté et l'atmosphère est devenue morose. Fini le temps où tout se vendait à n'importe quel prix et n'importe quelles conditions. Aujourd'hui, dans le marché d'acquéreurs, le vendeur, surtout s'il souhaite vendre rapidement, doit ajuster son prix de vente aux réalités du marché.

Le prix du marché : demandez l'agent immobilier

Ajuster le prix de vente à la réalité du marché. Encore faut-il connaître le prix du marché. Pour cela, vous pouvez consulter les offres immobilières et le baromètre SeLoger. L'agent immobilier et le notaire sont aussi là pour vous donner une idée précise des prix du marché de l'immobilier.

Le moment de vendre ?

Si, en ajustant le prix de vente à la réalité du marché, le vendeur cède son bien moins cher qu'il l'espérait, la FNAIM rappelle qu'il n'a pas perdu la plus-value : "les vendeurs ont engrangé de très substantielles plus-values depuis une dizaine d’années, que les baisses intervenues depuis quelques mois ne réduisent que faiblement", le niveau atteint par les prix après corrections n'étant généralement que le niveau de 2006 ou de 2005.

Vente : la mise en valeur par le home staging

Sur le marché des acquéreurs, les acheteurs sont en position de force. L'offre étant plus importante que la demande, les vendeurs doivent faire de leur bien un "must have". Pour être le plus attractif, le vendeur doit mettre valeur son logement. D'abord, tout simplement avec la propreté, mais parfois le coup de plumeau pour éliminer la toile d'araignée ne suffit pas. Même si vous déménagez, vous devez parfois investir dans davantage qu'un coup de balai ou d'aspirateur et ne pas hésiter à changer les joints noircis de la salle de bains ou à repeindre en cas de murs défraîchis, car à prix égal, l'acquéreur potentiel préférera le bien le mieux entretenu, avec du joint tout beau, tout blanc !

Des travaux, oui, mais pas hors de prix

"Désencombrer", "dépersonnaliser"... vous connaissez ces règles du home staging qui rendent le logement plus spacieux et plus clair. Grâce à la mise en valeur du bien, les maisons à vendre depuis un temps les plaçant dans la catégorie des biens en mal d'acquéreurs trouvent généralement preneur. Mais le "relookage" rendant le bien plus agréable à vivre ne doit pas engendrer de travaux trop importants et chers.

Le rôle de l'agent immobilier sur le marché des acquéreurs

Même si vous ne passez pas par une agence immobilière spécialiste du Home Staging, comme Elyse Avenue, il est préférable dans un marché d'acheteurs, où l'offre est supérieure à la demande, de faire appel à un agent immobilier capable, que les températures deviennent ou non négatives, posant ou non avec acuité la question des performances énergétiques, d'expliquer les diagnostics techniques, notamment.