Règles de vie en copropriété : le règlement de copropriété

© Joe Gough - Fotolia.com

Le règlement de copropriété : les droits et les obligations des copropriétaires

Lorsque vous achetez un appartement dans un immeuble, vous ne devenez pas seulement propriétaire de l'appartement et, le cas échéant, de la place de parking ou de la cave attachée à l'appartement. Vous devenez également copropriétaire en étant aussi propriétaire d'une fraction des parties communes de l'immeuble (ascenseur, hall d'entrée, etc.) et des éléments indispensables à la solidité et à la conservation de l'immeuble (fondations, murs porteurs, etc.) 
La copropriété réunissant plusieurs personnes, il fallait un code de conduite : si la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 fixent le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le règlement de copropriété qui définit les droits et les obligations de chacun constitue le code de conduite des copropriétaires. Le règlement de copropriété qui a pour rôle d'organiser les rapports entre copropriétaires, d'énumérer les parties privatives et communes et de déterminer la quote-part de charges que devra supporter chaque lot, est obligatoire dans toute copropriété. Selon le cas, le règlement de copropriété intègre ou non l'état descriptif de division.
Le rôle du règlement de copropriété est aussi de préciser la destination de chaque lot : par exemple local d'habitation ou local commercial. Le règlement de copropriété peut être établi au moment de la construction de l'immeuble, mais aussi au moment de la division en lots de l'immeuble, lorsqu'un propriétaire unique décide de vendre son bien immobilier à plusieurs propriétaires.
Le règlement de copropriété est obligatoire pour toute copropriété, or il se peut qu'une copropriété se trouve dépourvue de règlement. Dans ce cas, le règlement de copropriété peut être établi à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix. La modification du règlement de copropriété se fait dans les mêmes conditions. Mais afin de faciliter l'harmonisation des règlements de copropriété, parfois anciens, avec les différentes lois intervenues dans le domaine de la copropriété, l'assemblée générale peut décider à la majorité simple prévue à l'article 24 de la loi de procéder aux adaptations nécessaires depuis l'établissement du règlement de copropriété. Mais la majorité simple n'étant applicable que dans les 8 ans, et non plus les 5 ans, suivant la promulgation de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, l'application de l'article 24 aux modifications des règlements de copropriété prend bientôt fin, c'est-à-dire le 31 décembre 2008.

Un lot de copropriété, deux éléments

Qui dit "plusieurs" dit au moins deux. Un lot, s'il ne comportait qu'un seul élément, aurait aussi un manque. Le lot de copropriété est donc formé de deux éléments: une ou plusieurs parties privatives (appartement, cave, etc.) et une quote-part de parties communes, exprimée en tantièmes de copropriété. Si la loi du 10 juillet 1965 donne le cadre légal du fonctionnement et une définition des parties privatives et des parties communes, on ne se réfère à cette définition que lorsque le règlement de copropriété ne définit rien en la matière ou qu'il est flou ou ambigu.

Les parties privatives du lot de copropriété

Selon la loi, les parties privatives sont les parties, du bâtiment ou du terrain, réservées à l'usage exclusif d'un propriétaire déterminé. Autrement dit, les parties privatives sont l'intérieur des appartements, mais aussi des boutiques. Si le mur porteur n'est pas une partie privative, les cloisons qui ne font pas partie du gros œuvre des portes et des menuiseries intérieures sont considérées comme des parties privatives. Les portes palières des appartements sont aussi des parties privatives. Les équipements intérieurs de chaque lot (chauffage individuel, sanitaire, placard, etc.) sont également parmi les parties privatives, ainsi que les volets (persiennes et stores), même si de plus en plus de règlements de copropriété classent ces derniers comme parties communes. Autres éléments dans la catégorie des parties privatives très souvent classés en parties communes par les règlements de copropriété : les fenêtres, les balustrades et les barres d'appui. Quand ils sont attachés au lot, les greniers, les caves et les chambres de bonne figurent aussi comme parties privatives. Les accessoires de chaque lot tels que la sonnette, la boîte aux lettres, etc., sont aussi des parties privatives.

Les parties communes du lot de copropriété

La loi du 10 juillet 1965 définit aussi les parties communes, un droit sur les parties communes étant attaché à chaque lot privatif. Dans les parties communes, on trouve le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun  (chauffage collectif, ascenseur, vide-ordures, etc.) ainsi que les canalisations qui traversent les locaux privatifs. Le sol, les cours, dans lesquelles se trouvent parfois les bacs de l'immeuble pour le tri sélectif, les jardins et les voies d'accès sont aussi des parties communes. En parlant d'accès, passages et corridors sont également des parties communes. Les coffres, les gaines et têtes de cheminées sont aussi sur la liste. Quand les bacs du tri sélectif ne sont pas dans la cour de l'immeuble, ils peuvent être dans le local à poubelles. Ce local à poubelles, ainsi que tous les locaux de service commun, comme la chaufferie ou le local à vélos, est une partie commune.

La destination des lots de copropriété

Des clauses du règlement de copropritété fixent la destination de chaque lot. Alors que certains lots peuvent accueillir une activité de bureau, d'autres sont réservés exclusivement à l'habitation, ou encore à l'usage de cave, par exemple. Et lorsque la destination de l'immeuble le justifie, le règlement de copropriété peut instaurer des limites à l'exercice de certains commerces. Ainsi, dans les immeubles de standing, l'installation d'un restaurant est généralement interdite. Et dans la plupart des immeubles, si le bruit de la machine à café n'est pas envoyé vers le numéro voisin, les activités commerciales ou artisanales nécessitant la présence de machines sont généralement interdites. 
Quand le règlement de copropriété n'interdit pas l'exercice d'une activité libérale dans un lot de copropriété, médecins, avocats, architectes, etc., sont les bienvenus.

Domicilier son entreprise chez soi

Toujours du côté du professionnel, une entreprise nouvellement créée peut être domiciliée provisoirement, pour 5 ans, par tout copropriétaire. Le copropriétaire qui désire user de cette possibilité n'a donc pas à demander une autorisation, mais juste à en informer son syndic par lettre recommandée avec A.R.

Les modalités d'usage des parties communes et privatives

Le règlement de copropriété qui organise la vie de l'immeuble fixe aussi les modalités d'usage des parties communes et privatives, autrement dit les conditions dans lesquelles les copropriétaires peuvent user des parties privatives et communes : "il ne devra déposer ni laisser séjourner dans les locaux communs tels que vestibules, cours, escaliers, paliers, couloirs, aucun objet notamment meuble, colis, bicyclette, voiture d'enfants", "il ne pourra mettre aux fenêtres ni linge ni autres objets". Le règlement de copropriété s'apparente alors à un règlement intérieur d'immeuble.
L'avantage de l'usage de l'immeuble est que vous ne risquez pas de vous casser l'orteil en faisant la connaissance du cyclomoteur entreposé dans les parties communes, mais l'inconvénient est la limitation de vos possibilités de réaménagement de votre appartement.

Les quotes-parts de charges

Le règlement de copropriété fixe aussi les quotes-parts de charges, chaque copropriétaire devant participer aux charges. Les charges à payer se partagent en deux catégories.
La première catégorie est celle des charges imposées par la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes. Ces charges sont couramment appelées "charges générales", dans lesquelles se trouvent les travaux d'entretien et de réparation, les frais de syndic, etc. Leur quote-part correspond en général à la quote-part des parties communes attachées au lot de copropriété concerné.

Quote-part : les charges spéciales

La deuxième catégorie est celle des charges liées aux éléments d'équipement commun et aux services collectifs. Charges dites "spéciales", elles sont réparties en fonction de l'utilité qu'elles représentent pour chaque lot : la répartition des charges de copropriété se faisant au prorata de l'usage des équipements, le propriétaire d'un local situé au rez-de-chaussée ne paie aucune charge d'ascenseur.

L'état descriptif de division

Généralement inclus dans le règlement de copropriété, l'état descriptif de division qui liste les lots privatifs peut constituer un document à part. Lorsque vous achetez en copropriété, vous devez en recevoir un exemplaire. À chaque lot est attribué un numéro d'identification, ainsi que la description de la situation du lot (bâtiment, étage, porte) et sa consistance, autrement dit le nombre et la nature des pièces de l'appartement (appartement de trois pièces principales, cuisine, salle de bains comprenant les toilettes, penderie, balcon, etc.). L'état descriptif de division détermine la quote-part des parties communes afférente à chaque lot. Cette quote-part, exprimées en millièmes ou en tantièmes, est déterminée en fonction de la surface et de la situation de chacun des lots. Si une quote-part de parties communes à hauteur de 2 757/10 000e est attachée au lot n°1, un local à usage commercial, par exemple, situé au rez-de-chaussée du bâtiment et comprenant une boutique avec vitrine et une arrière-boutique, le total figurant sur l'état descriptif de division doit être de 10 000/10 000e.