Dom-Tom : départ pour un placement immobilier défiscalisé !

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La loi Girardin, une amie qui vous veut du bien

Quel est le prénom qui se cache derrière la loi Girardin ? Brigitte. Brigitte est une amie car sa loi recèle quelques avantages importants, notamment sur le plan fiscal. La loi Girardin offre une réduction d’impôt à tous les audacieux qui investissent d’ici le 31 décembre 2017 dans les DOM-TOM, dans la construction ou l’achat d’un logement neuf, dans des travaux de réhabilitation de logements ou dans le capital de certaines sociétés. L’audace n’est pas une condition pour bénéficier de la réduction d’impôt, mais c’est un critère exigé pour effectuer un investissement immobilier loi Girardin, car il est plus intéressant, mais aussi plus risqué. Un petit aperçu de ce qui vous attend ? Votre achat dans les DOM-TOM est un investissement locatif ? Si vous mettez votre bien en location pendant 5 ans minimum, vous allez bénéficier pendant cette durée d’une réduction d’impôt à hauteur de 40% de votre investissement, dans la limite d’un plafond. Dans ce cas, le loyer est librement fixé. Mais pour profiter de plus de défiscalisation, pour payer encore moins d'impôts, vous pouvez opter pour un loyer plafonné qui vous ouvre droit à une réduction d’impôt de 50%. L'engagement de location est alors porté à 6 ans.

La loi Girardin et le logement neuf

Si l’amitié est inconditionnelle, plusieurs conditions sont exigées par bénéficier des avantages de la loi Girardin. Premièrement, le logement, occupé par le propriétaire ou loué nu (c’est-à-dire vide), est toujours une résidence principale. L’investissement loi Girardin ne se transforme en effet pas systématiquement en investissement locatif. L’investissement locatif n’est qu’un aspect de l’investissement loi Girardin. L’investisseur d’un bien soumis à la loi Girardin peut occuper son logement, mais l’occupation doit être continue et effective pendant au moins 5 ans après l’achat (ou l’achèvement des travaux, dans le cadre de la construction du logement). Le délai, comme nous l’avons vu dans l’aperçu, est porté à 6 ans quand il s’agit d’un investissement locatif dans le secteur intermédiaire.

Pour l’investissement Girardin, il faut être audacieux et rapide : l’occupation doit être effective par le propriétaire après l’achat ou l’achèvement des travaux.
Le locataire peut davantage faire sa tortue car la location doit intervenir dans les 6 mois après l’achat ou l’achèvement des travaux.
La vie en rose et bleu océan ne semble pas avoir beaucoup de restrictions, mais le logement neuf ne peut être donné en location au conjoint ou à un membre du foyer fiscal du propriétaire.

Le contribuable peut aussi acquérir des parts de sociétés de construction ou des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), sous réserve que ces sociétés respectent les conditions énumérées à l'instant et que les parts soient conservées pendant 5 ans, ou 6 ans dans le cas du secteur locatif intermédiaire.

La loi Girardin réhabilite les logements

Le logement neuf n’est pas la seule solution d’investissement offerte aux contribuables par la loi Girardin. Si vous effectuez des travaux de réhabilitation dans des logements achevés depuis plus de 40 ans, à compter de la date d’achèvement des travaux, alors vous pouvez bénéficier de la réduction d’impôt. Mais, il y a un « mais », les travaux doivent être réalisés par une entreprise et les travaux ne doivent pas donner lieu à un accroissement du volume du logement ou à un accroissement de sa surface habitable. Vous envisagiez des travaux d’extension de la partie habitable pour installer votre bureau ? Vous devez faire une croix dessus. Mais vous pouvez effectuer une réfection de l’installation électrique, un ravalement de la façade, une réfection de la toiture, un aménagement de nouvelles installations sanitaires, etc.

Le local a encore d’autres conditions : avant le commencement des travaux de réhabilitation, il doit être affecté à l’habitation. Sinon, d’autres exigences ? Le logement réhabilité doit être occupé ou loué dans les mêmes conditions que le logement neuf, acquis ou construit.
La réduction d’impôt s’applique à quoi ? Aux sommes effectivement payées par le contribuable, déduction faite des éventuelles primes et subventions.

La réduction d’impôt pour le cumul !

Avec la loi Girardin, le cumul de plusieurs réductions d’impôt est possible. Le contribuable peut donc aussi bénéficier du crédit d’impôt et du taux réduit de TVA au titre de travaux dans la résidence principale !

De combien mes impôts vont-ils baisser ? Le montant de la réduction d’impôt est de...

Selon le type d’investissement, le taux de la réduction d’impôt varie. Le logement est donné en location dans le secteur libre ? Le taux de réduction d’impôt est de 40%. Le logement est donné en location dans le secteur intermédiaire ? Le taux de réduction d’impôt est de 50%. Quand le logement est affecté à la résidence principale du contribuable, la réduction d’impôt est plus faible : elle est de 25%.

La base de la réduction d’impôt

Le taux de réduction s’applique à quoi ? Au montant global de l’investissement. « Global » signifie frais accessoires compris (déduction faite des éventuelles primes et subventions perçues). Dans le cas du logement neuf et des travaux de réhabilitation, l’investissement est pris en compte dans la limite d’un certain plafond : la base de la réduction d’impôt est plafonnée. La limite applicable aux investissements réalisés à compter du 1^er janvier 2008 s’établit à 2 058 € par mètre carré de surface habitable, et ce quelle que soit la collectivité dans laquelle l’investissement est réalisé (Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Polynésie française, les îles Wallis et Futuna, etc.).
Pour les travaux, le plafonnement ne s’applique pas seulement à la surface réhabilitée, comme on pourrait s’y attendre, mais à la surface totale du logement.

Des plafonds de loyers et de ressources

Le plafond de loyer ne concerne pas le secteur libre. Le propriétaire voulant bénéficier de la réduction d'impôt de 50% pour son investissement locatif doit respecter certains plafonds. Ces plafonds sont des plafonds de ressources et de loyers, révisés chaque année.

Le plafond de loyer est un loyer annuel qui ne doit pas excéder, pour les baux conclus en 2008 avec un nouveau locataire, ou faisant l’objet d’un renouvellement, 145 €/m² dans les départements d’outre-mer, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin et à Mayotte. Le plafond de loyer annuel est plus élevé à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, sur les îles Wallis et Futuna et dans les Terres australes et antarctiques françaises : 184€/m².

Les ressources nettes imposables du locataire sont plafonnées à 27 781 € pour une personne seule, dans les DOM, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et à Mayotte (ailleurs, autrement dit à Saint-Pierre-et-Miquelon et aux endroits précédemment énumérés, c’est l’inverse du plafond de loyer annuel : le plafond de ressources n’est pas plus élevé, mais plus faible : 26 962 €. Pour un couple, les plafonds annuels de ressources pour les baux conclus en 2008 sont de 51 383€ ou de 49 867 €. Dans le cas d’une personne seule ou d’un couple avec 1 personne à charge, le plafond s’élève à 54 355 € ou à 52 751 €. Une personne seule ou un couple avec 2 personnes à charge ? 57 327 € ou 55 636 €. Une personne seule ou un couple avec 3 personnes à charge ? 61 300 € ou 59 489 €. Une personne seule ou un couple avec 4 personnes à charge ? 65 271 € ou 63 344 €. À partir de la 5^ème personne à charge, la majoration par personne à charge est de 4 169 € ou 4 045 €.

La réduction d’impôt s’étale !

La réduction d’impôt s’étale comme une crème solaire : sur 10 ans, quand il s’agit de l’achat ou de la construction d’un logement neuf affecté à l’habitation principale du contribuable ; sur 5 ans (c’est-à-dire l’année de l’investissement et les quatre suivantes) pour tous les autres types d’investissement. Un petit exemple pratique pour éclairer la théorie ? Supposons que Martine achète, au prix de vente de 237 065 €, un logement neuf de 110 m² à Papeete pour l’occuper. Sa réduction d’impôt sera donc de 25%, soit :

110 m² = 237 065 €

110 m² x 2 058 (selon le plafonnement appliqué à la Polynésie française)

226 380

La réduction d’impôt est de 25%

(226 380 x 25) : 100

5 659 500 : 100

56 595

La réduction d’impôt s’étale sur 10 ans dans le cas de l’achat d’un logement affecté à l’habitation principale du contribuable :

56 595 : 10 = 5 659,5

Martine bénéficiera donc chaque année, pendant 10 ans, d’une réduction d’impôt de 5 659,50 €

Si le logement de Martine avait été donné en location dans le secteur libre, ça aurait changé la donne de la réduction d’impôt car la réduction d’impôt dans le cadre d’une location en secteur libre est de 40% :

(226 380 x 40) : 100

9 055 200 : 100

90 552 : 5 (selon l’étalement de la réduction d’impôt)

= 18 110

La réduction d’impôt de Martine aurait été de 18 110 euros chaque année, pendant 5 ans. Et ainsi de suite !

L’Outre-mer, le placement coquillages et crustacés

Vous ne vous voyiez pas investir dans une fabrique de chichis, beignets, chouchous, mais dans les produits locaux, directement issus de la mer, ou dans le tourisme ? L’investissement Girardin est fait pour vous ! En effet, le contribuable peut payer moins d’impôts s’il souscrit au capital de sociétés exerçant leur activité dans les secteurs de la pêche, du tourisme ou de l’hôtellerie. Mais le tourisme, l’hôtellerie et la pêche ne sont pas les seuls secteurs concernés : la loi Girardin concerne aussi l’artisanat, les transports, l’agriculture, l’industrie, la maintenance des outils industriels, le bâtiment, les énergies nouvelles et, ça rime, la production audiovisuelle, mais aussi les services informatiques. Les sociétés concessionnaires de services publics, à caractère industriel et commercial, sont aussi concernées par la réduction d’impôt mais, puisqu’il s’agit de services publics, ces sociétés doivent faire l’objet d’un agrément de l’État. Pour ce type d'investissement, le taux de la réduction d'impôt est de 50%. C’est tout ? Non, car l’investissement loi Girardin est délicat. C’est donc un peu plus complexe.

Le capital d’une société : un placement exigeant !

Pour pouvoir bénéficier du dispositif de défiscalisation loi Girardin, les sociétés dans lesquelles vous investissez doivent réaliser leurs investissements dans les 12 mois qui suivent votre souscription. Les biens et les équipements concernés par les investissements des sociétés donnant droit au bénéfice de la loi Girardin doivent être affectés à l’activité exercée pendant au moins 5 ans, ou pendant toute leur durée d’utilisation. Si le bien concerné est un immeuble, il doit être affecté à l’activité exercée pendant 9 ans.