La résidence secondaire : un tour d'horizon en 10 étapes

Si Nicolas Sarkozy a fait le rêve d'une France de propriétaires, de nombreux Français ont exaucé leur rêve de résidences secondaires. Quelles sont les destinations les plus prisées pour les vacances et la détente, et quels sont les pièges à éviter pour profiter pleinement de sa résidence secondaire ? Alors, vous préférez être enterré dans le sable ou profiter d'un bain de soleil ? SeLoger vous aide à faire le bon choix !

Viens, viens sur la montagne : les lieux de la résidence secondaire

Si l’on se lance dans le brainstorming et les associations d’idées, la mer, la plage, la montagne, la campagne, les palmiers, le sable fin, le parasol et d’autres mots plein de soleil ou de détente suivent l’évocation de la résidence secondaire. La résidence secondaire, qui entraîne notre imagination loin, est un rêve éveillé fait par près de 3 millions de Français puisque l’on compte 3 millions de résidences secondaires dans l’Hexagone. Et, malgré l’invitation de Marie Laforêt, 50% d’entre eux préfèrent la mer. Mais la tendance au large et au grand bleu ne nous emmène pas bien loin : le critère n°1 de la résidence secondaire est en effet la proximité avec le lieu de la résidence principale. La montagne arriverait-elle au moins en deuxième position ? Même pas : c’est la campagne qui remporte la deuxième place des destinations privilégiées par les propriétaires de résidences secondaires avec 33%. S’exposer un peu plus au soleil n’est alors pas le principal souhait. La campagne traduit un désir de calme et de retour aux racines. Que reste-t-il à la montagne ? 17%, et le rêve de l’Or Blanc. Avis aux amateurs de neige et des sports de glisse !

À la recherche de la résidence secondaire : la région star

La destination la plus prisée pour l’achat d’une résidence secondaire est la mer. La région privilégiée par les propriétaires de résidence secondaire est ? Roulements de tambour ! Ce n’est pas une grande surprise qui sort du chapeau puisqu’il s’agit du Sud de la France. En effet, 40% des propriétaires de résidences secondaires se trouvent dans les départements du Languedoc Roussillon, de la Provence Alpes Côte d'Azur et du Rhône-Alpes ! Mais la région préférée des Parisiens, pour l'achat d'une résidence secondaire, n'est pas la région PACA.
Pour eux, parce que la proximité par rapport à la résidence principale est primordiale, la Normandie est la destination star. Après tout, c’est normal, elle a plus d’un atout : les vaches made in Normandie, le camembert au lait cru et moulé à la louche, et Utah Beach, Omaha Beach, Gold Beach, Juno Beach et Sword Beach, qui sont là pour remplacer Newport Beach !
La Picardie a aussi son charme. Difficile de choisir entre son côté campagne, mis en valeur par le rap rural et le tracteur de Kamini de Marly-Gomont, et son côté plage. Rendons à César ce qui est à César : la Baie de Somme est classée au Club des plus belles Baies du monde, parmi la lagune de Venise, la Baie d’Along ou de Rio ! Pour faire votre choix entre Marly-Gomont et Le Crotoy, vous pouvez tirer à pile ou face, mais aussi choisir de vous appeler « Marlytron » ou « Crotellois ».

Le casting des résidences secondaires

La résidence secondaire idéale a un profil, mais aussi un coût. En moyenne, elle vaut 150 à 160 000 €. Au niveau du profil, elle a comme atout primordial, comme nous l’avons rappelé précédemment, sa proximité avec la résidence principale. Comment mesure-t-on le « proche » ? En temps de transport, par la route ! Pour correspondre au critère de la proximité, le trajet a une limite à ne pas dépasser. La durée maximale est d’une heure et demie. Comme votre résidence secondaire risque de s’éloigner avec les années, puisque les embouteillages augmentent tous les ans de 5%, mieux vaut prévenir que guérir ! La résidence secondaire idéale a aussi un profil de Miss puisqu’elle ne nécessite pas de travaux. Le bien doit être habitable en l’état. Ne pas avoir à réaliser un lifting complet du bien immobilier est un critère essentiel pour les personnes à la recherche d’une résidence secondaire : elles ne souhaitent avoir qu’à poser leurs bagages, à profiter du dépaysement et à se détendre ! Côté mensuration, la taille n’est pas large : le propriétaire d’une résidence secondaire privilégie les petites surfaces comme le 2 pièces. C’est logique : comme il n’habite les lieux que pendant peu de temps, il privilégie l’emplacement à la superficie. Le bon emplacement, surtout si l’on pense à la revente de la résidence, c’est la proximité de tout ce qui donne de la valeur au bien immobilier : piscine, tennis, golf, etc. Évidemment, quand le but est la location saisonnière, fortement liée à l’été, le bon emplacement pour la résidence secondaire est le bord de mer !

La résidence secondaire idéale : quelques critères pour ne pas se tromper

Grâce à leur performance de 3 millions, les résidences secondaires permettent à la France de remporter le record du monde du nombre de résidences secondaires, mais comment faire pour dénicher la championne des résidences secondaires ? D’abord, choisir la bonne période pour visiter le bien immobilier. La bonne période pour choisir une résidence secondaire va du 1^er novembre au 31 mars. Les agents immobiliers sont à ce moment-là plus disponibles. Pour ne pas se tromper d’acquisition, il est aussi bon de visiter le bien immobilier envisagé comme résidence secondaire un jour de mauvais temps. Eh oui !, car si vous aimez le bien visité, malgré la grisaille du ciel, et que vous vous sentez prêt à chanter joyeusement « I’m singing in the rain », alors il y a de fortes chances pour que les lieux vous plaisent également un jour de grand soleil ! En revanche, la réciproque n’est pas certaine : un ciel radieux peut embellir et rendre chaleureux un intérieur, et tromper votre jugement : au premier nuage, la bonne ambiance peut partir et laisser un propriétaire déçu, faisant grise mine.
Pour une autre raison que l’atmosphère, poussons assurément le mauvais temps jusqu’au jour de pluie. La pluie permet de repérer des défauts techniques, tels qu’un problème de gouttière ou de fenêtre, si la pluie s’invite chez vous. Les flaques d’eau à vos pieds sont le signe qu’il faut fuir… ou négocier le prix ! Vous devez aussi avoir conscience, afin de ne pas vous tromper, qu' "une ville [peut] se fane[r] dans les brouillards salés" et que "le vent [peut] transpercer [l]es trop longues avenues", hors-saison. Dans certaines villes, habitées à plus de 50% par des propriétaires de résidences secondaires, les gens reviennent surtout le week-end et lors des vacances scolaires.

« Home sweet home » : l’amour dure 10 ans

Comme on peut lézarder tranquillement sur sa serviette de plage et finir à peine quelques minutes plus tard enterré dans le sable, sous les pelletés des gamins, la résidence secondaire, beau rêve vécu par 3 millions de Français, peut prendre fin. Selon la moyenne nationale, le désamour prend 10 ans. Au bout de ces 10 ans, le propriétaire quitte sa résidence secondaire. La vie entre propriétaire et résidence secondaire n’est pas devenue un cauchemar, non, mais le temps a fait place aux désillusions : la résidence secondaire est beaucoup moins utilisée que prévue. Le rêve peut être de s'y rendre au moins 1 fois par mois pour s'y ressourcer, mais la réalité est seulement de 44 nuitées en moyenne par an. La résidence secondaire sert moins que prévue, voilà l’inconvénient majeur. Mais il y en à d’autres qui conduisent à la revente : les impôts et les frais d’électricité et d’eau. Il faut par exemple savoir que la possession d’une piscine augmente les impôts locaux. Puisque la résidence secondaire est moins longtemps dans les mêmes mains que la résidence principale, il faut effectivement privilégier le critère de l’emplacement qui valorise le bien, puisqu’il est profitable à la revente.

En moyenne, l’amour ne dure donc pas 3 ans, ou 7 ans, mais 10. Pourtant, même si l’amour et l’argent ne font pas bon ménage, il serait judicieux pour le propriétaire d’attendre pour divorcer de sa résidence secondaire. Pourquoi ? Parce que si un abattement de 10% s’applique pour chaque année de détention au-delà de la 5^ème année, lors du calcul de la plus-value, la plus-value réalisée sur un bien détenu depuis plus de 15 ans est exonérée d’impôt ! Alors réfléchissez bien avant de vous séparer de votre seconde « home sweet home » !

La résidence de tourisme : une autre façon de voir la résidence secondaire

Le concept de la résidence de tourisme est né dans les années 70, à l’époque du tourisme de masse, pour pallier au déficit de structures hôtelières. L'investissement en résidence de tourisme ne concerne que les logements neufs ou réhabilités. Du studio au 3 pièces, tous les appartements sont construits sur le même modèle. Même mobilier et même déco ne doivent pas vous refroidir : la formule de la résidence de tourisme a au moins 4 qualités pour elle. Premièrement, pendant que le propriétaire n’est pas là, une société de gestion entretient le bien. Le bricolage ne prend donc pas de temps à la relaxation : le séjour est entièrement consacré aux vacances ! Deuxièmement, la résidence de tourisme, pour attirer, doit bénéficier de tous les attraits d’un club de vacances. Piscine, terrains de tennis ou de volleyball donnent de la valeur au bien. Troisièmement, la moitié des 1400 et quelques résidences de tourisme en France se trouvent en bord de mer !

Quatrièmement : the last but not the least. Ce n’est pas parce que l’on cite cette qualité en dernier que c’est la moindre. Bien au contraire : le revenu est sa principale qualité. La résidence de tourisme permet en effet de profiter de son bien quelques semaines par an, tout en s’assurant des revenus locatifs le reste du temps ! La société de gestion qui se charge de l’entretien du bien se charge aussi de sa location : l’appartement ou la chambre, dotés d’un minimum d’équipements et de services communs, sont proposés en location à la journée, à la semaine ou au mois, à une clientèle touristique. Donc, pas de souci de gestion pour le propriétaire !

Contrat de location : la contrainte de l’engagement

Grâce à la location, la résidence de tourisme est source de revenus. Exit donc l’investissement plein pot ! Mais il faut être conscient des contreparties contraignantes de la résidence de tourisme. La principale : un engagement de location de 9 ans. Le propriétaire s’engage à louer à l’organisme gestionnaire. Et puis le propriétaire ne peut séjourner dans sa propriété que quelques semaines par an (la durée maximale de la période d'occupation est de 8 semaines par an), ce qui l’oblige à réserver ses vacances longtemps à l’avance.

La TVA offerte par l’État !

Décider de rompre l’engagement de location ne serait pas une idée payante. En effet, si le propriétaire d’une résidence de tourisme ne revend pas avant la fin du bail de 9 ans, l’État lui rembourse la TVA perçue sur l’achat du bien ! Quand on sait que le logement neuf est assujetti à la TVA au taux de 19,60, l’économie est appréciable !

La réduction d’impôt : un autre avantage fiscal

La récupération de la TVA n’est pas le seul avantage fiscal. Les investissements des personnes physiques dans les résidences de tourisme neuves bénéficient d''un régime de défiscalisation (depuis la loi de finances sur les Zones de Revitalisation Rurale (ZRR)) : le taux de réduction d'impôt est porté de 20% à 25%, et la réduction d'impôt est plafonnée à 12 500 € pour une personne seule et à 25 000 € pour un couple.
Celui qui investit dans des résidences de tourisme de plus de 15 ans d'âge, faisant l'objet d'une réhabilitation, bénéficie d'une réduction d'impôt d'un montant  maximum de 10 000 € pour une personne seule et de 20 000 € pour un couple.

Les points à vérifier avant de choisir la résidence de tourisme

La résidence de tourisme doit bénéficier de tous les attraits d’un club de vacances ! Avant d’investir dans une résidence de tourisme, vous devez donc vérifier la qualité du site et la localisation qui constituent, comme pour une résidence secondaire classique, un gage de valorisation du bien. La résidence de tourisme doit être à proximité réelle des loisirs : plages, pistes de ski, piscine, etc. C’est essentiel à la revente. Mais c’est aussi un gage de location facile, source de revenus ! Si vous avez le budget, préférez le 3 pièces car, si la superficie n’est généralement pas privilégiée par les propriétaires de résidences secondaires classiques, la clientèle qui loue pour ses vacances apprécie la place, et donc la surface !