Les 10 facettes d'un locataire heureux

Si le « tous » du « tous propriétaires» met l'égalité au premier plan, le locataire profite aussi d'un droit fondamental : pouvoir accéder à un logement décent. Ce droit fondamental est garanti « à toute personne, sans préférence, et cela quels que soient son origine, son sexe, son âge, son apparence physique, son état de santé, sa situation de famille, son orientation sexuelle ou son appartenance politique ». C'est bon d'être locataire, surtout que la réunion de chantier et la vie de chantier, à en croire Muriel Robin et Dany Boon, ce n'est pas toujours une partie de rigolade. SeLoger laisse les travaux au propriétaire et dresse en 10 traits le portrait d'un locataire heureux !

Candidat à la location : Souriez, vous êtes sélectionné !

Pouvoir accéder à un logement décent n’est pas un jeu, mais un droit fondamental. Mais avant d’être locataire, la personne est un candidat à la location. Pour devenir un heureux locataire, elle doit donc être sélectionnée. En matière de sélection, il y a toujours un profil. Celui permettant d’accéder à la « short list » du locataire se résume à deux critères et quelques qualités. Le locataire idéal a des ressources financières et un bon profil psychologique. En matière de revenus, le locataire séduit quand le loyer ne représente que 25 à 30% ou le tiers de ses ressources. Pour le propriétaire qui cherche à se prémunir contre les impayés, c’est un sérieux attrait, en plus de la régularité de ses salaires ! L’allocation familiale, la pension alimentaire ou l’allocation logement sont les petits plus qui peuvent faire la différence. Mais la solvabilité financière n’est pas tout. Le profil comportemental n’est pas cantonné au recrutement et aux ressources humaines. Il est aussi indispensable à l’immobilier et à la sélection des locataires car le candidat qui présente bien, de bonnes paies, de bons revenus, peut être un très mauvais payeur ! En matière de profil idéal, la recommandation peut importer : l’ancien propriétaire certifie la régularité des paiements et le bon état du logement rendu. On n’est vraiment pas loin de l’entretien d’embauche ! Le locataire qui doit fournir tous les renseignements peut aussi, s’il le souhaite, se renseigner sur son futur locataire. Après tout, le propriétaire peut aussi ne pas avoir un comportement irréprochable : attention à ceux qui rechignent à effectuer les réparations à leur charge ! Bonnes ressources financières et bon profil comportemental : candidat, vous remplissez ces deux critères ? Ce n’est qu’une première étape. Pour être le candidat à la location idéal, vous devez avoir d’autres qualités : coopératif et de bonne foi. Autrement dit, vous ne devez pas vous offusquer des renseignements et des justificatifs que l’on vous demande et vous ne devez pas, bien entendu, sous peine de sanctions pénales, fournir de bulletins de salaire ou d’avis d’imposition falsifiés.

Le C.V. du locataire : les justificatifs à fournir

Le locataire heureux ne subit pas la discrimination. La loi qui cherche le bonheur du citoyen s’assure de l’égalité de traitement en interdisant au bailleur de demander certaines pièces pouvant être discriminatoires avant la conclusion du bail. Comme le « délit de sale gueule » ne reste pas aux portes des discothèques, la photo d’identité fait partie de ces pièces interdites afin que le propriétaire ou son mandataire ne se prennent pas pour un physionomiste. Autres pièces que le locataire ne doit pas remettre avant la conclusion du bail : la carte d’assuré social, le relevé bancaire, l’attestation de bonne tenue de compte, l’attestation de prélèvement automatique, le contrat de mariage, le certificat de concubinage, le chèque de réservation ou l’extrait de casier judiciaire. Mais le locataire peut communiquer ses bulletins de salaire ou son contrat de travail. Les petits paradoxes faisant le sel de la vie, la pièce d’identité, où figure en bonne place une photo, n’est pas répertoriée dans la liste des pièces pouvant faciliter la discrimination. Locataire, n’oubliez pas de fournir l’original de vos « diplômes » car le propriétaire préfère faire les photocopies lui-même afin d’être sûr de ne pas se retrouver avec des documents falsifiés.

Les démarches du locataire 

La démarche de séducteur, à la Aldo Maccione, de mannequin, à la Kate Moss, ou de maladroite, à la Suzanne Mayer, bien qu’atout de charme ou de sympathie, ne rentre pas dans les critères de sélection du candidat à la location. Mais pour que tout marche bien, il y a des démarches à respecter. Elles diffèrent selon le type de logement que vous souhaitez louer. Si vous recherchez un logement dans le parc privé, mieux vaut courir plusieurs lièvres à la fois ! Consultez les professionnels, parcourez les petites annonces, interrogez votre employeur, etc. ! Pour bénéficier d’un logement dans le parc social, vous devez être Français ou étranger admis à séjourner en France avec un titre de séjour de plus de 3 mois. Vous devez aussi avoir des ressources inférieures à un plafond réglementé. Si vous voulez accroître vos chances de trouver un logement HLM, déposez votre candidature simultanément auprès des organismes HML (du département où vous résidez) et à la mairie (de votre résidence actuelle et de la ville où vous souhaitez habiter) chargée de transmettre votre demande à un ou plusieurs organismes HLM. Même si vous ne travaillez pas à la mairie, votre employeur peut être utile à votre recherche : si vous êtes salarié(e) d’une entreprise privée employant au moins 20 personnes, vous pouvez lui adresser une demande pour savoir s’il dispose d’un logement en contrepartie de sa participation au 1% logement. Fonctionnaire, vous pouvez aussi être locataire du parc social : adressez une demande auprès du service social de votre administration. En matière de parc social, la caisse d’allocations familiales peut aussi intervenir.

Le plan d’action du locataire du secteur privé

Le plan d’action du locataire est en 4 phases : le téléphone, l’avant-visite, la visite et l’après visite. Vous avez trouvé l’annonce décrivant exactement le logement que vous recherchez ? Afin de ne pas être déçu(e) et de ne pas perdre de temps dans une visite inutile, décrochez votre téléphone afin de vérifier que le bien correspond effectivement à la description de l’annonce, et donc à vos souhaits. En ligne, prenez tous les renseignements utiles : superficie, nombre de pièces, montant du loyer, des charges, mode de chauffage, disponibilités, etc. Si, après vérification, le logement correspond en effet tout à fait à ce que vous recherchez, vous n’avez plus qu’à demander un rendez-vous. Avant la visite, préparez-vous comme avant un entretien professionnel en notant des questions. Rassemblez aussi toutes les pièces susceptibles d’être demandées par le propriétaire (attestation de ressources pour les 3 derniers mois, quittances de loyer, d’électricité ou de téléphone acquittées. Le propriétaire peut aussi vous demandez, si vous bénéficiez des APL, une simulation d’Aide Personnelle au Logement délivrée par le CAF). Le rendez-vous est pris. Le jour J arrive. Lors de la visite, vous devez vous assurer que les informations fournies correspondent à la réalité. Toujours intéressé(e) par la proposition ? Vous devez montrer votre motivation : indiquez explicitement votre intérêt. Le propriétaire pourra alors creuser afin de connaître vos ressources et le nombre de personnes susceptibles d’habiter le logement. Au moment où le propriétaire prend des assurances, vous pouvez produire les justificatifs que vous avez rassemblés lors de la phase « avant-visite ». Après la visite, une fois les termes d’un accord trouvés, c’est la signature du contrat ! Le bail établit les droits et les devoirs de chacun. Le contrat de location s’accompagne d’un état des lieux et d’un dépôt de garantie restituable (qui ne peut dépasser 1 mois de loyer hors charges depuis la loi sur le pouvoir d'achat). Pour que tout soit bien en règle, n’oubliez pas de contacter votre assureur pour faire établir un contrat d’assurance habitation.

La location meublée : la location de courte durée !

L’engagement à long terme, le bail à durée de 3 ans, ce n’est pas pour vous. Il vous faut un contrat de location de courte durée ? C’est possible ! La location meublée est faite pour vous ! Pour être considéré comme un logement loué meublé, les meubles et objets nécessaires à la vie quotidienne doivent être mis à la disposition du locataire par le propriétaire dès l’entrée dans les lieux. Le logement comprend jusqu’à la fourchette. Eh oui, la vaisselle fait partie des objets nécessaires à la vie quotidienne ! Vous vous sentez déjà plus libre ? Le meilleur arrive : les conditions de la location, c'est-à-dire le loyer, la durée du bail, le préavis, etc., sont librement fixées par les parties. La liberté a quand même quelques garde-fous : si le logement constitue la résidence principale de l’occupant, celui-ci a droit à un contrat écrit et à une durée minimale d’1 an. À l’expiration des 12 mois, le bail est renouvelé d’année en année par tacite reconduction. De plus, si le bailleur souhaite rompre le bail ou en modifier les modalités, il doit respecter un préavis de 3 mois et motiver le refus de renouvellement du bail. Côté locataire, le contrat peut être résilié à tout moment et le préavis n’est que de 1 mois.

Location : les frais et le gratuit

Avant d’avoir un engagement écrit de la part du propriétaire ou du professionnel, ne versez pas d’argent. Ensuite, payez par chèque. Et, contre tout paiement, demandez au propriétaire ou à l’intermédiaire un reçu daté et signé précisant le motif et le montant du versement. À la signature du bail, vous payez, depuis la publication de la loi sur le pouvoir d'achat,1 mois de loyer hors charges (au lieu de 2) au titre du dépôt de garantie. Vous payez aussi les honoraires de l’intermédiaire, c'est-à-dire les honoraires de négociation et de rédaction du bail. L’état des lieux contradictoire est gratuit. En revanche, si vous faites appel à un huissier, vous aurez des frais. Autre frais : l’assurance-habitation obligatoire. L’ouverture des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz a aussi un coût. La caution, chargée de payer le loyer et les charges en cas de défaillance de votre part, peut aussi entraîner des frais.

Congé et préavis : je laisse ma place

Locataire, vous décidez de laisser votre place à un candidat à la location ? Pas de problème ! Vous pouvez résilier votre bail à tout moment, sans avoir à motiver votre décision. Oui, c’est ça aussi l’avantage d’être locataire ! Alors que le propriétaire ne peut donner congé que dans certains cas précis, vous êtes libre, sauf de ne pas respecter le préavis. Il est de 3 mois. Le congé doit être donné par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le logement est occupé par deux conjoints – couple marié ou concubins signataires d’un Pacs -, les deux doivent donner congé. Ça évite pas mal de faits divers et d’encombrement des tribunaux. Dans certains cas, le préavis peut être réduit à 1 mois. Ce préavis réduit bénéficie au locataire qui perd involontairement son emploi, au locataire qui fait l’objet d’une mutation professionnelle, au locataire qui retrouve un emploi à la suite d’une perte d’emploi, au locataire qui trouve un premier emploi, au locataire titulaire du RMI et au locataire âgé de plus de 60 ans dont l’état de santé exige un déménagement rapide.

Vous êtes éliminé !

Vous avez été le candidat à la location idéal puisque vous avez été retenu. Mais vous ne l’êtes plus. Ou peut-être l’êtes vous encore aux yeux du bailleur, mais il a besoin de récupérer son logement pour le vendre ou pour l’habiter. Comme le locataire, le propriétaire doit respecter un préavis : il est de 6 mois jour pour jour avant l’expiration du bail. Le congé doit être donné par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le préavis n’est pas respecté, le bail est reconduit d’office. Même s’il parvient prématurément, le préavis ne débute qu’à la date légale correspondant aux 6 mois exigés. Le propriétaire doit signifier le congé à tous les titulaires du bail. Dans le cas où le logement est occupé par deux conjoints – couple marié ou signataires d’un Pacs -, le propriétaire doit signifier le congé aux deux, même si un seul est signataire du bail. Pendant la durée du préavis, le locataire peut quitter les lieux à tout moment. Il ne paie alors que les loyers correspondant à la période d’occupation. Le propriétaire-bailleur, contrairement au locataire, doit motiver sa décision. Pour pouvoir donner congé, les motifs avancés doivent être légitimes et sérieux. Tous les motifs légitimes et sérieux n’impliquent pas une faute du locataire. Il peut s’agir d’une reprise pour vendre, d’une reprise pour habiter ou d’une décision de restructurer l’immeuble. Les paiements irréguliers et tardifs, les troubles de voisinage et la sous-location sans autorisation sont aussi des motifs légitimes et sérieux. Si vous avez plus de 70 ans et des ressources inférieures à une fois et demie le Smic brut, on ne peut vous signifier le congé qu’en vous proposant un autre logement. Mais si votre bailleur est âgé de plus de 60 ans et n’a pas plus de ressources que vous, alors il n’est pas soumis à cette obligation de proposition de logement correspondant à vos besoins et à vos possibilités financières.

Au début, en cours, au renouvellement : le loyer dans tous ses états !

En début de bail, le loyer du logement vacant est fixé librement. S’il est en mauvais état d’usage, c'est-à-dire que les peintures sont défraîchies ou la moquette tachée, le locataire et le propriétaire peuvent négocier une réduction temporaire du loyer lors de l’entrée dans les lieux. En contrepartie de ce loyer minoré – voire même de l’absence de loyer pendant quelques mois -, le locataire prend en charge les travaux de remise en état. En cours de bail, le loyer peut faire l’objet d’une augmentation annuelle, à la date anniversaire du bail ou à la date prévue dans le contrat, quand le contrat de location comporte une clause d’indexation. L’augmentation ne peut être supérieure à l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié régulièrement par l’Insee. Malheureusement pour le locataire, l’oubli de l’indexation n’a pour lui, contrairement à l’oubli du préavis, aucun intérêt : le propriétaire conserve le droit d’appliquer rétroactivement l’augmentation. L’augmentation de loyer peut aussi être proposée en échange de travaux d’amélioration du logement. En dehors des cas évoqués, le propriétaire ne peut augmenter le loyer qu’au moment du renouvellement du bail. Si le bailleur trouve le loyer sous-évalué, il peut proposer une augmentation au moins 6 mois avant la fin du bail par lettre recommandée avec AR ou par acte d’huissier. Le locataire a deux mois pour accepter ou refuser la proposition. En cas de non-réponse ou de refus, le bailleur saisit la Commission départementale de conciliation qui tente de parvenir à un accord.

Gardez le sourire : évitez les clauses abusives 

Les clauses abusives « ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat ». Une clause visant à réduire le droit à réparation du non-professionnel ou du consommateur est une clause expressément abusive. Dans les contrats de vente conclus entre les professionnels et les non-professionnels, la clause ayant pour objet ou pour effet de supprimer le droit à la réparation en cas de manquement par le professionnel à une de ses obligations est aussi interdite car abusive. Une clause réservant au professionnel le droit de modifier unilatéralement les caractéristiques du bien à livrer ou du service à rendre est également abusive. Un « bien entendu » est tentant, mais rien n’est évident, surtout en matière de clauses abusives : en effet, le demandeur n’est pas dispensé d’apporter la preuve du caractère abusif de la clause. Les clauses abusives étant réputées non écrites, le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions, sauf celles jugées abusives.