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Diagnostic technique du logement : un carnet de santé indispensable pour vendre
20/11/2007Le vendeur d'un bien immobilier récent ou ancien doit fournir à son éventuel acquéreur un certain nombre de documents prouvant que son logement est « apte » à être habité.
Ceux-ci doivent être regroupés dans un dossier de diagnostics techniques obligatoires en fonction des caractéristiques du logement et de la zone géographique où il est implanté.
Les principes
Pour des raisons de santé publique, les pouvoirs publics ont mis en place des dispositifs de protection afin d’éradiquer le plomb, l’amiante, les termites. Pour améliorer l’information de l’acquéreur, les obligations du vendeur ont porté sur la surface du bien (loi Carrez), sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Et pour la prévention, un constat sur les risques technologiques et naturels ainsi que sur l’installation intérieure de gaz est devenu indispensable.
Les exceptions possibles
Un vendeur dont le logement ne se trouve pas dans un périmètre de risques technologiques et naturels, ou dans un secteur infesté de termites n’a pas à produire l’un ou l’autre des certificats. Dans ces deux cas, en effet, c’est un arrêté préfectoral qui déclare une zone « à risque » ou « contaminée ». Par ailleurs un logement construit après juillet 1997 n’a pas à être soumis à un diagnostic amiante, tout comme celui construit après janvier 1949 à un diagnostic plomb. Enfin, les maisons échappent à la superficie Carrez.
Le diagnostic technique : un document unique
Depuis le 1er novembre 2007, l’acquéreur d’un logement récent ou ancien peut consulter les divers diagnostics obligatoires dans un document appelé « dossier de diagnostic technique », (DTT). Et selon la zone géographique habitée, l’ancienneté du logement et sa typologie, la liste est plus ou moins longue, pouvant aller jusqu’à huit diagnostics dans le pire des cas !
Un diagnostic, par qui ?
Face à la recrudescence des diagnostics, certaines officines ont reluqué un marché « juteux ». En effet, les 750 000 transactions réalisées l’an dernier, par exemple, ont donné lieu à 2,4 millions prestations de diagnostics. Et comme bien souvent, un marché en « explosion » attire des professionnels pas forcément spécialisés. D’où, depuis le 1er novembre 2007, l’obligation de faire appel à des professionnels certifiés par le comité français d’accréditation, et donc garant de transparence. Les diagnostics réalisés avant cette date restent cependant valables dans la limite de leur période respective de validité.
L’intérêt du diagnostic
Réalisés en toute indépendance, ces diagnostics permettent au vendeur de proposer un logement en toute transparence à propos de ses avantages et de ses inconvénients. Et à l’acquéreur d’acheter en toute connaissance de cause, quitte à demander une réduction du prix pour l’acheter en l’état ; voire une annulation.
Le coût
Un « panier moyen » de 350 euros allant de 150 euros pour un studio à 750 euros pour une maison de 5 pièces selon la fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier. Ces prix restent toutefois indicatifs et en tout état de cause, les tarifs sont libres.
Les diagnostics à fournir
Documents à fournir Biens concernés Nature du document Durée de validité Professionnel certifié ou non Sanction possible pour le vendeur Textes de référence Amiante Tous les logements dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.
Les parties communes des immeubles sont passées au crible. Seules les maisons échappent au contrôleInformative quant à la présence de matériaux et de produits contenant de l’amiante, leur localisation et leur état de conservation Illimitée Certifié Annulation de la vente ou diminution du prix Articles L.1334-7,13, 24 du Code de la santé publique.
Arrêtés du 22/08/02 et du 02/12/02.
Arrêté du 21/12/06 pour certification de compétenceCarrez Lots de copropriété dont la superficie est supérieure ou égale à 8m2. Ne concerne pas les maisons Déclarative dans la mesure où cette certification donne la superficie exacte d’un lot Illimitée sauf si le bien a subi une modification de surface (extension, surélévation) Tout le monde peut faire un mesurage. Mieux vaut s’adresser à un professionnel pour avoir un recours Annulation de la vente ou diminution du prix si l’erreur du métré est supérieure à 5 % Article 46 de la loi du 10/06/65 sur la copropriété. Décret du 23/05/1997 Diagnostic de performance énergétique (DPE)* Tous les logements, collectifs ou individuels Informative 10 ans Certifié Aucune, le DPE étant purement et simplement informatif Articles L.134-1 à 5 du Code de la Construction et de l’habitation Arrêtés du 15/09/06. Electricité
GazTous les logements, dans leurs parties privatives dont l’installation intérieure date de plus de 15 ans Evaluative des risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes (incendie, intoxication, asphyxie) 3 ans Certifié Annulation du contrat de vente ou diminution du prix de vente Articles L.134- 6 à 9 du Code de la construction et de l’habitat Plomb** Tous les logements construits avant le 1er janvier 1949 Informative quant à la présence de peintures ou autres revêtements comportant du plomb et sur leur état de conservation dans les parties privatives d’une copropriété Illimitée sauf si trace de plomb a été décelée Certifié Annulation de la vente ou diminution du prix Articles L.1334-4 à 11 du Code de la santé publique.
Décret du 25/04/06.
Articles L.271-4 à L.271-6 du Code de la construction et de l’habitatRisques naturels et technologiques*** Tous les logements mais aussi les terrains situés dans le plan de prévention des risques naturels ou technologiques ou en zone sismique Informative sur des risques naturels et technologiques à toute proximité du bien 6 mois Certifié Annulation du contrat de vente ou diminution du prix Article L.125-5 du Code de l’environnement. Décret du 15/02/05. Termites Tous les logements mais aussi les terrains situés dans une zone déclarée « contaminée » par arrêté préfectoral. Informative sur la présence des termites dans le lot et dans l’immeuble si copropriété il y a.
Un propriétaire qui détecte des termites doit le signaler à la mairie6 mois Certifié Annulation du contrat de vente ou diminution du prix
Amende si la présence de termites n’est pas signalée à la mairieArticles L.133, 4 à 7 du Code de la construction et de l’habitation.
Loi du 08/06/99
Décret du 03/07/2000* DPE obligatoire pour un bailleur depuis le 1er juillet 2007.
Elisabeth Lelogeais - novembre 2007
** Risque d’exposition au plomb obligatoire pour un bailleur à partir de 12/08/2008.
*** Etat des risques obligatoires dans certaines régions depuis 01/06/2006.
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