Investir en résidence loisir de montagne

Un dépaysement total, un environnement grandiose et gorgé d'air pur, du sport et du bien-être. Les stations de haute ou moyenne altitude séduisent avec le tapis blanc, mais aussi avec des activités hors ski. Les promoteurs soignent également les acquéreurs en proposant des logements à acquérir selon diverses formules. Et les prix se jaugent toujours à la hauteur des sommets.

Toujours la magie de la neige qui opère dès les premiers flocons attendus avec impatience. Un beau matin, le miracle se produit et les stations sont recouvertes d'un superbe manteau de neige. Cris de joie des enfants montagnards, bonheur des commerçants des stations qui préparent, en amont, l'arrivée des vacanciers, satisfaction des pisteurs... Bref, la saison commence pour arriver au sommet en février tout en étant également active lors des vacances pascales. L'étalement des vacances scolaires en trois zones, une qualité de neige formidable due aux fortes chutes de janvier, un besoin de sortir de quelques mois urbains grisonnants. Tout concourt à venir passer quelques jours à la neige. Au grand bonheur des investisseurs d'une résidence de tourisme qui, outre une semaine en haute saison dont ils peuvent profiter, sont assurés de louer leur bien quand ils ne l'occupent pas. Et, pour les propriétaires d'un appartement en copropriété traditionnelle ou d'un chalet, de profiter de cette bouffée d'oxygène, de sports et autres détentes. Et éventuellement de le prêter à des amis ou de le louer.

Les nouvelles valeurs de la montagne

Skier, bien sûr, mais cela ne suffit plus. Il faut s'amuser et se divertir autrement. Stations et promoteurs l'ont bien compris.

Les attentes des clients : skier oui, mais se détendre aussi

Dans les Alpes savoyardes où la montagne française affiche un domaine skiable de premier choix avec, entre autres Les Trois Vallées, l'Espace Killy, Paradiski, les Portes du Soleil, le Grand Massif, l'Espace Diamant... ces espaces sont propices aux amateurs de ski, de snowboard... Les avaleurs de neige choisissent les domaines en fonction de leur niveau technique : on peut avoir plaisir à dévaler une pente tout schuss sans se faire peur avec des « murs » mais on peut aussi rechercher la difficulté et ne pas vouloir skier sur des boulevards même « noirs ». Et les skieurs « alpins », non chevronnés ou qui ne le sont plus, recherchent d'autres activités sportives sur la neige comme le ski de fond ou la peau de phoques, tout comme les raquettes qui font de plus en plus d'adeptes. Mais la neige ne semble plus suffire aux adeptes de la montagne l'hiver. Les tarifs élevés des remontées mécaniques souvent justifiés par l'amélioration du débit des skieurs et de la sécurité, sans compter une population qui vieillit et donc veut prendre moins de risques physiques et plus de temps autres que sur les pistes, poussent les stations à offrir une panoplie d'activités hors ski qui va des balades pour découvrir la nature ou le patrimoine local aux cours de cuisine ou d'œnologie, de danses ou de peinture. En passant désormais inévitablement par le bien-être avec piscine, balnéothérapie, massage, séances de relaxation, pierres chaudes...

Les réponses des promoteurs : espace et bien-être

A l'écoute des besoins de leurs clients, les promoteurs ont bien capté ces attentes. Et y répondent de deux façons. D'une part, en construisant des logements plus spacieux et plus conviviaux. En effet, skiant moins, les propriétaires ou les locataires sont censés passer plus de temps dans leurs appartements. Ceux-ci doivent donc faire large part à des surfaces « habitables », loin des « cellules » de 16 m2 des années soixante-dix. Actuellement, tous les promoteurs se lancent sur ce créneau, le premier à décrypter cette attente ayant été MGM, promoteur savoyard. Aujourd'hui, dans du très bon standing, un trois pièces ne fait pas moins de 60 m2. Et des promoteurs comme Pierre et Vacances dont une partie du parc avait été construit dans les années soixante-dix/quatre-vingt le rénovent, pour en partie, fournir des appartements plus grands en regroupant, par exemple, un studio et un deux pièces pour faire un trois pièces, qui plus est, relooké au goût du jour, avec grandes baies, cuisine séparée du living par un bar... Certains vacanciers ne veulent pas forcément rester cantonner dans leurs appartements, aussi confortables soient-ils. Ils veulent pouvoir, une fois rentrés chez eux, en ressortir, de préférence en peignoir, pour aller à la piscine ou au jacuzzi, au hammam ou au sauna, en bas de la résidence. Mais aussi se faire masser, se faire oindre d'huiles essentielles, rentrer dans une baignoire balnéo... Des services pour le moment à la carte mais qui sont appelés à se développer et peut-être à être moins onéreux.

Des prix toujours élevés

C'est récurrent, chaque année se pose la question de savoir si les prix vont encore grimper. Et chaque année, le constat est le même : oui, les prix augmentent encore un peu. Avec un bémol toutefois : pour que les prix grimpent, le bien doit être irréprochable tant au niveau de sa situation dans la station ou par rapport aux pistes et par rapport à sa surface. Et bien sûr la notoriété de la station joue fortement tout comme la qualité de la construction. Ainsi, sur les stations huppées des Alpes que sont Courchevel, Megève, Méribel ou Chamonix, les valeurs peuvent s'échelonner entre 10 000 et 20 000 euros le m2. En deçà des 10 000 euros, pour du neuf de très haute qualité, il faut miser sur les stations des Arcs, de la Plagne, de Tignes Val Claret, des Menuires où les prix s'échelonnent entre 5 000 et 7 500 euros le m2. Et dans des stations satellites comme Peisey-Vallandry, Sainte-Foy, Champagny-en-Vanoise, où les prix flirtent autour des 4 500 euros, ce qui demeure tout de même conséquent. Reste que les prix semblent avoir atteint leurs sommets, même si la clientèle internationale, très présente dans les Alpes, affiche toujours une forte présence tant en acquisition qu'en location.

Des massifs où les prix rejoignent les sommets

Les Alpes, le massif emblématique

Les Alpes sont reconnues comme un massif somptueux accueillant des stations toutes catégories, des plus renommées aux plus familiales. Elles attirent près de 10 millions de touristes dont un bon million provenant de l'étranger, Britanniques, Danois, Hollandais, Russes... C'est donc un marché très actif tant en acquisition qu'en location. Et l'investissement s'amortit rapidement, d'autant plus que hormis la saison d'hiver très prisée, la saison d'été est de plus en plus recherchée dans les stations-stars comme dans les stations villages. Les Alpes ont joué, depuis longtemps, la carte des équipements : dès 1992, année des Jeux Olympiques d'Albertville, autoroutes et TGV desservent la vallée, mettant les stations à moins d'une heure, de Bourg Saint-Maurice ou de Moutiers ; remontées mécaniques, télésièges, funiculaires d'avant-garde dont le tout dernier « Vanoise Express » reliant La Plagne aux Arcs (domaine Paradiski) permettent un haut débit de passage pour accéder aux pistes les plus variées en difficulté. Les stations, elles aussi, en ont profité pour construire ou pour rénover leur parc immobilier, proposer des activités aux skieurs non aguerris, (skis de fond, raquettes) et animer une vie hors pistes (patinoire, bobsleigh, spectacles, stages, fitness, balnéothérapie...). Les grandes stars restent toujours les mêmes avec pour noms Courchevel, Megève, Méribel, Val d'Isère, Les Arcs, La Plagne, les Menuires, Chamonix, Avoriaz, Tignes, Val Thorens, Alpe d'Huez... mais certaines stations recherchées pour leur côté « village » prennent de l'essor, fréquentées pour leur côté authentique telles Valmorel, Saint-François-Longchamp, Les Coches, Samoens, Valmeinier, Valloire, Val Cenis, les Gets, Sainte-Foy en Tarentaise, Vallandry, Saint-Martin-de-Belleville...

Les stars incontournables des Alpes du Nord

Courchevel, Méribel, Megève, Val d'Isère, Tignes, Les Arcs, Avoriaz, Chamonix, La Plagne, Les Menuires, Val Thorens, L'Alpe d'Huez, Les Deux Alpes... d'excellentes stations pour le domaine skiable, (Les Trois Vallées, l'Espace Killy, Paradiski, Les Portes du Soleil...) la qualité des équipements et des pistes, l'enneigement, la notoriété des sites, (Courchevel fête ses 60 ans, Avoriaz ses 40 ans), les activités et la qualité de vie, leur parc immobilier qu'elles commencent à sérieusement rénover. Toutes ces stations offrent des disparités et donc des micro-marchés à prix variables. Les deux stations stars sont Courchevel et Megève, fréquentées par une clientèle nationale mais aussi très internationale. Cœur de ville à caractère authentique, grands hôtels et chalets somptueux réservés à une clientèle à haut pouvoir d'achat et souvent internationale. Le neuf y est distillé au compte-gouttes et à des prix très élevés, à plus de 15 000 euros le m2. A titre d'exemple, sur Courchevel 1850, le « Paradisha » (MGM) avec ses 38 appartements se vend au prix moyen de 16 000 euros en résidence de tourisme. Viennent Méribel, Val d'Isère. Là encore, des stations implantées depuis longtemps dans le splendide massif de la Tarentaise : les skieurs bénéficient d'un domaine hors pair en qualité de pistes et d'équipement. La construction neuve reste très parcimonieuse, faute de foncier constructible. Sur Tignes, proche de Val d'Isère, mais sur un autre versant, c'est le quartier « Val Claret » qui est en vogue avec construction de résidences en bois et en pierre, hôtel « l'Ecrin du Val Claret », restaurant gastronomique « Le Chalet Bouvier ». Mais Tignes le Lac reprend des couleurs avec une belle résidence de tourisme, le « Télémark » où le prix moyen se situe autour de 6 000 euros du m2.
Sur Val Thorens et les Menuires, elles aussi pratiquement voisines, Val Thorens restant la plus haute station d'Europe, les prix évoluent entre 4200 et 5 600 euros le m2. Les Menuires ont soufflé leur 40 ans bougies l'an dernier, entreprennent une grande politique de rénovation des résidences et des galeries marchandes, et se dotent d'un grand centre sportif aquatique et ludique à l'entrée de la station. Aux « Clarines », dans le quartier de Preyerand, le programme proposé par MGM affiche un prix moyen de 5 500 euros le m2. Aux Arcs et à La Plagne, le domaine skiable est magnifique et d'autant plus imposant que depuis 2003, ces deux stations seront reliées par un téléphérique géant à étage, « Vanoise Express » et donnent lieu au fameux Paradiski. Par ailleurs, ces deux stations lancées à la fin des années soixante-dix entreprennent une réhabilitation de leur parc ancien, relookant ainsi des immeubles en les habillant de bois. La station des Arcs se déroule sur quatre niveaux : les Arcs 1 600, les Arcs 1 800, les Arcs 1 950 et les Arcs 2 000. C'est à 1 600 qu'a commencé l'aventure avec un groupe d'architectes et Charlotte Perriand et qui s'est continuée à 1 800 dans le même esprit de constructions épousant la pente de la montagne. A ces deux hauteurs, l'homogénéité de l'architecture est obligatoire et les peintures des balcons obéissent aussi à un cahier des charges. Aux Arcs 2 000, très peu d'habitation mais des restaurants et un club Méditerranée. Arcs 1 950 est beaucoup plus récente, datant de la fin des années quatre-vingt-dix et créée par Intrawest, un groupe canadien. De nombreux programmes, tous vendus à prix d'or ces dernières années, forment un petit village piétonnier très prisé d'une clientèle internationale pour des surfaces qui s'échelonnent entre 40 et 110 m2. Malgré tous ces « étages », la construction fait défaut. Seul à 1 600, un programme « Roc Belle Face » réalisé par Lagrange Patrimoine est en vente à 4818 euros hors taxes. Et aux Arcs 1 800, « l'Endenarc » (Intrawest) se commercialise autour de 7 500 euros du m2. De l'autre côté de « Vanoise Express », sur le secteur de la Plagne, deux programmes signés Lagrange Prestige avec « les Chalets de Wengen » aux Coches, proposés à 4 070 euros le m2 hors taxe et « les « Trois glaciers » à Montchavin à 3 844 euros du m2.
Hors Tarentaise, il existe bien d'autres massifs alpins. Les Portes du Soleil, par exemple, où la station d'Avoriaz, créée de toutes pièces par le groupe Pierre et Vacances à la fin des années soixante-dix, fête ses 40 ans. Mais aussi Flaine dans le domaine du Grand Massif. Flaine à l'architecture très avant-gardiste lors de sa création où le groupe Intrawest démarre un projet d'extension, « le village Montsoleil » au prix moyen de 7 600 (hors taxes) euros du m2.
Dans le massif des Portes du Soleil, à quelques pas de la Suisse, la station d'Avoriaz qui a fêté ses 40 ans en janvier 2007, séduit aussi par son architecture innovante. Le pari fou de lancer à 1 800 m d'altitude une station sur un plateau qui ne vaut rien, « Avorea », revient à des pionniers que furent Jean Vuarnet, l'enfant de Morzine, médaillé olympique en 1960 à Squaw Valley, d'un promoteur, Gérard Brémond et de trois architectes, Jacques Labro, Jean-Jacques Orzoni et Jean-Marc Roques. Leurs souhaits : une station où l'architecture épouse la morphologie du site juché sur une falaise et transporte les vacanciers dans un autre monde. La voiture ne franchit donc pas les portes de la station. Les déplacements se font alors soit à ski, soit à pied, soit en traîneaux tirés par des chevaux. Avant l'heure du développement durable, la station plaidait déjà pour l'écologie. Avoriaz, c'est aussi la station sur laquelle fut testée « la Nouvelle Propriété » inventée Pierre et Vacances, maintes fois copiée depuis. Et c'est d'ailleurs à cette époque que naît le groupe.

Bourg Saint-Maurice :
la Tarentaise à prix modéré Bien sûr, on peut acheter sur les sommets et profiter du coucher de soleil inoubliable hiver comme été sur le Mont-Blanc. Mais on achète du m2 au prix de l'or blanc. Et pour devenir propriétaire à prix plus doux, mieux vaut s'installer dans la vallée. Pas n'importe où pour autant. Bourg-Saint-Maurice est une plate forme incontournable pour se rendre aux Arcs et ses stations satellites, à Sainte-Foy, à la Rosière, à Tignes, à Val d'Isère... dans un parcours magnifique et très abordable en hiver, entre 30 et 45 minutes. Et une gare desservie par le TGV, le Thalys, l'Eurostar. C'est dans cet esprit que MGM a conçu deux résidences à Bourg Saint-Maurice : l'une en copropriété classique, le « Grand Cœur » , à dix minutes de la gare et du funiculaire, ce dernier reliant la ville à Arcs 1 600 en 7 minutes, pour un prix moyen de 4 500 euros du m2 ; l'autre en résidence de tourisme, « le Cœur d'Or » à 4 000 euros du m2 hors taxes.

Les villages de moyenne altitude : des prix apaisés

Entre 1100 et 1 600 m d'altitude, de nombreuses petites stations serpentent le massif alpin, visant une clientèle en quête d'authenticité et de vacances familiales. Certaines comme Saint-Martin de Belleville, Saint-François de Longchamps, Morzine, Combloux, Les Coches, Aussois-en-Vanoise, Vallandry, Châtel, La Toussuire sont reliées à de grands domaines skiables, d'autres comme Valmorel, La Clusaz, Samoens, Val Cenis... ont leur propre domaine. Les constructions s'éparpillent autour du cœur d'anciens villages sous forme de chalets divisés en appartements. Ces stations qui recréent l'esprit savoyard avec tout le confort moderne séduisent les adeptes de la moyenne montagne. A Vallandry, par exemple, proche des Arcs et reliée à La Plagne par la « Vanoise Express », de petits immeubles poussent à flanc de montagne. Le Club Méditerranée a inauguré, fin 2005, un de ses rares sites de moyenne montagne. MGM lui a emboîté le pas en lançant « l'Orée des Cimes » : les prestations sont encore plus haut de gamme qu'auparavant et plus novatrice avec, en outre, un espace « Spa et Beauté » pour se relaxer après les activités liées au ski. Les derniers trois pièces de 58 m2 se vendent à partir de 260 000 euros. Au cœur de l'Espace Cristal, et dans un site peuplé de vieilles fermes et d'illustres chalets, la station de Crest Voland Cohennoz prend son envol avec des petites résidences où les appartements affichent un prix moyen de 4 200 euros le m2. A Samoens, village préservé, les prix varient entre 5 000 et 5 700 euros du m2 selon que l'immeuble est en résidence de tourisme ou en copropriété classique.

Alpes du Sud : neige et soleil mais petits prix

Le Sud, c'est la possibilité de faire de grandes promenades en plein soleil et de skier en tee-shirt dès le printemps, de profiter des restaurants d'altitude mais aussi de prix de l'immobilier encore raisonnables et de la défiscalisation ZRR. Dans les Hautes-Alpes, plusieurs stations offrent quelques programmes neufs. A Risoul, une résidence de tourisme estampillée Ricardo Boffil, propose, sur le domaine de la Forêt Blanche, des appartements entre 80 000 et 160 000 euros hors taxes.
Aux Orres, à quelques minutes du Parc national des Ecrins, les « Balcons des Airelles », commercialisé par Immo-Investir, les deux pièces démarrent à 115 000 euros et les trois pièces à 130 700 euros. A Serre-Chevalier, station natale du champion olympique Luc Alphand et redopée elle aussi par l'arrivée du Club Méditerranée reprend des couleurs d'autant plus que les investisseurs peuvent faire jouer le dispositif Demessine (ZRR), plusieurs programmes neufs où les appartements se vendent entre 4 000 et 4 500 euros le m2. Sur Puy-Saint-Vincent, plusieurs opportunités à moins de 4 000 euros le m2, avec toujours la possibilité de faire jouer la réduction en ZRR. Dans les Alpes de Haute Provence, à la Foux d'Allos, au sein du domaine skiable de l'Espace Lumière, les « Terrasses de Labrau » proposent des surfaces de 32 à 71 m2 entre 101 000 et 270 000 euros.

Pyrénées, Massif Central, Jura : neige, famille et thermes

Le massif des Pyrénées ne jouit pas de la même notoriété que celui des Alpes : des sommets moins élevés que ceux de la chaîne du Mont-Blanc, un manque d'enneigement pas toujours pallié par des canons à neige, des stations moins réputées et fréquentées que celles de Alpes et qui ne bénéficient pas toujours d'une infrastructure de qualité. Toutefois, pour la population régionale, française ou espagnole, les stations que sont Saint-Lary ou Font-Romeu fournissent un bon espace de détente pour passer des vacances, des week-ends ou pour faire un investissement. Avec la possibilité de faire une cure thermale ou une cure de soins de beauté.
A titre de placement, elles rentrent dans le cadre de la loi Demessine et des zones de revitalisation rurale, apportant ainsi un gain fiscal. Sur Font-Romeu, par exemple, « les chalets de Font-Romeu » proposent des appartements à acquérir entre 95 000 et 160 000 euros. Dans le Massif Central, les stations de La Bourboule, Le Mont-Dore, Besse, Superbesse et Superlioran... cherchent à s'affirmer pour attirer une clientèle présente pendant toute la saison : l'enneigement irrégulier et la faiblesse des équipements ne favorisent guère leur développement hors frontières. Peu de promoteurs se risquent d'ailleurs à construire des résidences. Pour acquérir un appartement, il faut donc se tourner vers le marché de l'ancien. Même scénario pour le Jura qui cumule pourtant deux points forts : la proximité de Paris et ses pistes de ski de fond. Néanmoins, les stations des Rousses, Métabief ou Lelex-Mijoux qui ont beaucoup construit dans les années quatre-vingt marquent une pause.

Les règles d'or d'un bon placement

Acquérir un appartement à la neige, c'est un achat plaisir qui doit s'envisager par l'usage que l'on veut en faire. Si c'est pour y passer tous les week-ends et les vacances d'hiver, la pleine propriété présente de nombreux avantages. Si l'on habite loin de la montagne, il est évident que malgré les bonnes dessertes en TGV ou en avion, il est difficile de s'y rendre très régulièrement. On peut alors envisager d'acquérir en nouvelle propriété, d'y passer quelques semaines et de le louer le reste du temps, ce qui permet de bénéficier d'une réduction de 25 à 30 % sur le prix d'achat. S'il s'agit de faire un placement financier dans un premier temps pour l'occuper plus tard, diverses formules sont offertes, garantissant un revenu de l'ordre de 4,5 %. Mais quel que soit le cas de figure, certains facteurs sont incontournables.
L'emplacement.
Dans une station renommée ou plus familiale, soit au cœur de la station, soit au pied des pistes. A vérifier que les petites stations soient reliées à un bon domaine skiable. La qualité de la résidence. Outre le descriptif technique fourni par le promoteur ou le constructeur à l'acheteur, le mieux est de visiter des programmes déjà réalisés et voir de quelle façon ils vieillissent. La qualité du gestionnaire. Parmi les spécialistes gestionnaires, Pierre et Vacances, le leader avec une large variété de produits, de Maeva à Résidence MGM, mais il existe aussi Lagrange, Odalys, Oaci et la Compagnie de Gestion Hôtelière (CGH), filiale du promoteur MGM, qui s'occupe des toutes dernières résidences haut de gamme que construit ce dernier à Vallandry, aux Saisies, à Sainte-Foy, à la Rosière...

Se régénérer hors pistes

Le ski ne suffisant plus à occuper les journées même si les pistes sont de plus en plus fournies, balisées et sécurisées et l'entretien du corps ayant le vent en poupe, l'activité « soin du corps », au sein des résidences est de plus en plus plébiscitée. Piscine, hammam et saunas font, depuis quelques années, partis des prestations classiques dans les résidences quatre étoiles. Mais les besoins évoluent et s'affinent.
Dans les opérations MGM gérées par sa filiale CGH, ces nouvelles tendances sont prises en compte. Des soins « à la carte » et orientés sur la détente sont prodigués : massages classiques, enveloppements d'algues ou d'huiles essentielles, de chocolat ou d'oranges amères, mais aussi cryotonie, réflexologie, pressothérapie... à la séance ou en cure de quelques jours. Histoire de se refaire une santé au plus près des pistes avec aussi des pierres chaudes pour faire contraste avec la glace.

En matière d'immobilier de loisir à la montagne, l'acquéreur a le choix entre plusieurs formules. La plus simple, être propriétaire classique pour pouvoir y séjourner à tout moment. Aucune contrainte de dates de vacances, mais un entretien lourd à supporter seul. Pour compenser ces dépenses, rien n'empêche de louer épisodiquement le logement, ne serait-ce que pour payer les impôts fonciers et locaux. L'acheteur peut aussi conjuguer plaisir et placement en s'orientant vers la « nouvelle propriété » inventée par Pierre et Vacances voici 40 ans sur le site d'Avoriaz. En contrepartie d'une occupation limitée à six semaines ou huit semaines par an et d'un bail signé pendant onze ans avec une société de gestion, celle-ci lui fait une « avance de loyers » se traduisant par une réduction du prix d'achat. Cumulée avec la récupération de la TVA, la réduction est de l'ordre de 30 %. Enfin, l'achat peut être réalisé dans l'optique exclusif de placement, sans possibilité d'occupation : la rentabilité oscille entre 4 et 5 % selon les emplacements et la durée du bail signé avec l'exploitant. Pour autant, là encore, la rentabilité ne doit pas occulter la règle d'un bon placement qui est un emplacement de premier choix.

Investir en ZRR : les impôts fondent comme la neige

S'envier d'un logement dans une résidence de tourisme située à la montagne en zone de revitalisation rurale, ZRR, c'est parfois prendre un risque sur l'avenir des lieux où l'on investit. Pour attirer l'investisseur, une incitation fiscale a été instaurée dès la promulgation de la loi Demessine, a été prorogée et même amplifiée. Aujourd'hui et jusqu'en 2010, cette loi permet au contribuable de bénéficier d'une réduction d'impôt. Celle-ci est égale à 25 % du prix d'achat du logement acquis neuf ou en état futur d'achèvement, dans la limite d'un plafond fixé à 50 000 € pour les célibataires, veufs ou divorcés et à 100 000 € pour les couples mariés. Cette réduction est étalée sur 6 ans maximum. Le bénéfice de cette réduction est subordonné à l'engagement de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence. Par ailleurs, dès lors que la commune et les services de l'Etat du département auront identifié un déficit de logements pour les travailleurs saisonniers dans la station, l'exploitant de la résidence de tourisme devra s'engager à réserver une proportion de son parc immobilier pour le logement des saisonniers, proportion au moins équivalente au nombre de salariés de la résidence. La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement, c'est-à-dire le prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition (honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière).
La TVA est exclue dès lors qu'elle est récupérée par le bailleur. Le fait d'occuper le logement quelques semaines ne remet pas en cause l'avantage fiscal. Cette utilisation sera réintégrée dans la déclaration des revenus fonciers du propriétaire avec la possibilité de déduire les charges par le régime réel. La durée totale des périodes d'occupation ne doit pas excéder 8 semaines par an et le revenu foncier déclaré par le bailleur doit correspondre au loyer annuel qui aurait été normalement dû par l'exploitant en l'absence de toute occupation par le propriétaire.
L'avantage fiscal peut être repris lorsque le bailleur rompt l'engagement de location pendant la période des 9 années. Rupture qui peut être constituée par la revente du logement durant la période couverte pendant l'engagement, par une occupation supérieure à 8 semaines, par un changement de situation matrimoniale (mariage, divorce ou séparation modifiant le foyer fiscal et entraînant la création de nouveaux contribuables). En revanche, si le changement de situation matrimoniale résulte d'un décès d'un des conjoints, le conjoint survivant reprend le dispositif à son profit.