I - L'intérêt du prêt à taux zéro

II - Qui peut bénéficier du prêt à taux zéro ?

• Le plafond de ressources
• Le type de logement compatible avec un prêt à taux zéro
III - Comment sera calculé le montant de votre prêt ?

IV - Les modalités de remboursement du prêt à taux zéro

V - Comment monter la demande de prêt (auprès de votre banque habituelle) ?

I - Le prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro, tel que défini par la Loi de Finances 2005, est destiné à faciliter l'acquisition de la résidence principale de l'emprunteur, dans le neuf ou l'ancien, sans conditions de travaux. Accompagnant obligatoirement un prêt bancaire dit « prêt principal », le prêt à taux zéro est très souvent pris en compte comme « apport personnel » par les banques.

Une très large publicité a été faite autour du prêt à taux zéro, son principe étant extrêmement attractif : pouvoir profiter d'un prêt sans aucun frais financier, et bénéficier, sous certaines conditions, d'un différé de remboursement pouvant aller jusqu'à 18 ans.

En réalité, il ne faut pas se faire trop d'illusions : les conditions d'attribution du prêt à taux zéro ont été fixées de manière stricte afin de bénéficier avant tout aux ménages qui disposent des ressources les plus modestes.

Avant de vous mettre à rêver, lisez donc attentivement cet article et vérifiez que vous et votre projet figurez bien parmi les bénéficiaires potentiels de ce prêt.

Si vous respectez les conditions d'attribution de ce prêt, surtout profitez-en, le prêt à taux zéro est une solution prioritaire.

II - Qui peut bénéficier du prêt à taux zéro ?

1 - Le plafond de ressources

Avant de connaître les modalités du prêt à taux zéro, il est important de savoir si vous respectez les conditions de ressources fixées par la loi pour bénéficier de ce prêt. Depuis le 16 octobre 2003 le montant des ressources à prendre en compte est la somme des revenus imposables de chaque personne vivant dans le logement, au titre de l'année N-1. Le calcul du montant de ressources disponible est établi à partir des revenus déclarés par le demandeur (en mars, chaque année), lequel s'engage à fournir ensuite un duplicata de son avis d'imposition dès qu'il l'aura reçu (au plus tard le 31 décembre de l'année N).

Toutefois, pour les demandes de prêt effectuées entre le 1er janvier et le 1er mars, le revenu de référence reste celui de l'année N-2. En effet, jusqu'au 1er mars, date de la déclaration de revenu, il n'est pas possible de déterminer les revenus de l'année N-1.

Exemple : pour une demande de prêt effectuée en juin 2005, les revenus à prendre en considération sont ceux de l'année 2004 et déclarés en mars 2005.


Autre exemple : pour une demande de prêt effectuée en février 2005, les revenus à prendre en compte sont ceux de l'année 2003, déclarés en mars 2004.

Le niveau de ces revenus est plafonné en fonction du nombre de personnes composant le ménage (couples mariés ou personnes vivant en concubinage) et de la situation géographique du logement.

Important : il faut prendre le montant du « revenu net imposable » sur l'avis d'imposition afin de le comparer avec les plafonds du tableau ci-dessous :

Exemple : une personne célibataire ne peut excéder 22.110 € de revenu imposable si elle habite dans la zone A et 18.950 € si elle vit en zone B ou C.

Autre exemple : un foyer de trois personnes devra avoir au maximum un revenu imposable de 32.390 € en zone A et de 29.230 € en zone B ou C.

Si cette première condition de ressources est remplie, le financement peut être envisagé.

Important : une seule demande par ménage et par logement peut être faite.

2 - Le type de logement compatible avec un prêt à taux zéro

a) Votre résidence principale

La règle veut que le logement financé avec un prêt à taux zéro soit votre résidence principale ; ainsi le prêt ne peut pas être accordé pour une résidence secondaire. Vous devrez occuper le logement ainsi financé durant toute la durée du prêt.

Important : l'obtention du prêt à taux zéro n'est pas compatible avec d'autres aides telles que celles de l'Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat.
Les prêts cumulables avec le prêt à taux zéro sont : le prêt d'accession sociale (PAS) ; le prêt conventionné ; le prêt 1% ; le prêt d'épargne logement (PEL) ; le prêt bancaire et les autres prêts à caractère social.

Le montant du prêt est au maximum égal à 20%* du prix de votre acquisition et ne dépassera pas 50% de l'ensemble de vos emprunts (les prêts complémentaires) pour ce logement exclusivement.
* Ce taux est égal à 30% dans les zones urbaines sensibles et les zones franches urbaines (décret du 26/12/2000).

Des plafonds pour le prix du logement ont été fixés en fonction du lieu d'habitation et du nombre de personnes dans le ménage. Le tableau ci-dessous vous indique le montant maximal du prêt à taux zéro que vous pourrez obtenir si vous achetez dans le neuf.

Ci-dessous, le même tableau pour une acquisition dans l'ancien :

En résumé, le calcul de votre emprunt va se faire en fonction du prix de votre logement ou des acquisitions souhaitées et des emprunts dits complémentaires que vous aurez contractés pour ce même logement.

Rappelez-vous donc que le prêt à taux zéro ne peut pas être l'unique source de financement de votre projet, ni même la principale.

Cas particulier : vous noterez que depuis le 1er janvier 1996, la ville de Paris double le montant du prêt à taux zéro en donnant la possibilité de profiter d'un prêt complémentaire également au taux zéro. Il est réservé aux parisiens qui habitent depuis au moins trois ans dans la capitale.

IV - Le remboursement du prêt

Le remboursement du prêt est individualisé et modifiable selon vos besoins. L'échéancier de vos remboursements sera calculé en fonction :

• de vos ressources ;
• des mensualités de vos autres emprunts concernant ce même logement.
  

Plus vos ressources seront modestes et plus ce prêt sera remboursé tardivement.

Durant le remboursement, il vous sera possible de modifier les échéances en demandant une réduction de la durée du prêt. Cela ne peut se faire qu'à votre demande. Cette durée ne pourra pas être inférieure à sept ans.

a) Garantie et assurance

L'établissement de crédit peut exiger de vous les primes d'assurance « décès-invalidité », perte d'emploi et incapacité de travail. En règle générale, les conditions d'assurance sont les mêmes que pour le prêt principal. L'établissement accordant le prêt à taux zéro n'est pas nécessairement le même que celui qui accorde le prêt principal. Aucun frais de dossier ne doit être perçu par le Ministère du Logement pour un prêt à taux zéro.

b) Dernières démarches

Si toutes les conditions données ci-dessus sont remplies, vous pouvez monter votre dossier de demande de prêt.

Le dossier sera constitué par votre organisme de crédit. Vous devrez fournir un certain nombre de documents notamment une fiche de renseignements vous concernant. Elle est standard et permet de donner des renseignements de base sur vous et votre ménage, ainsi que sur votre logement. Vous devrez signer une attestation sur l'honneur concernant l'exactitude des renseignements fournis.

Pour monter votre plan de financement, vous pouvez également faire appel à l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (http://www.anil.org).

• De quoi s'agit-il ?
• Un exemple classique
• Les avantages du prêt multipalier
• L'avis de Meilleurtaux.com

I - De quoi s'agit-il ?

La plupart du temps votre acquisition ou votre construction doit être financée à l'aide de plusieurs prêts afin de profiter aux mieux des prêts à taux réduits auxquels vous pouvez prétendre :

• Prêt à taux zéro
• Prêt 1% patronal
• Prêt Epargne Logement
• Prêt familial

Pour compléter votre enveloppe financière, vous avez également recours à un prêt principal.

Les durées de ces prêts sont toutes différentes, ce qui ne facilite pas la gestion de votre budget familial puisque vos échéances mensuelles ne seront pas constantes. Afin de lisser votre mensualité, les banques proposent un prêt à plusieurs niveaux de remboursement : les mensualités du prêt multipalier ont la particularité de varier en fonction du total des mensualités provenant de vos autres prêts, de vos autres mensualités et de votre capacité de remboursement

Ainsi, la mensualité du multipalier sera peu élevée sur les premières années et augmentera proportionnellement à la diminution du reste de vos mensualités.

Ce montage permet également, dans certains cas, de réduire la durée du prêt, et par conséquent de diminuer le coût total de votre financement.

II - Un exemple classique

Prenons une opération qui présente les caractéristiques suivantes :

1 - Coût de construction de votre résidence principale : 150.000 euros
2 - Apport personnel : 15.000 euros
3 - Financements à taux privilégiés obtenus :

Prêt à taux zéro :
Montant : 25.000 euros
Durée : 10 ans (120 mois)
Mensualité : 208 euros

Prêt employeur :
Montant : 15.000 euros
Durée : 12 ans (144 mois)
Taux : 2,5%
Mensualité : 120 euros

Le total des prêts à taux privilégiés que vous avez pu obtenir s'élève à 50.000 euros. Compte tenu de votre apport personnel de 15.000 euros, vous disposez d'une somme de 65.000 euros, et il reste à financer 85.000 euros qui doivent être obtenus grâce à un prêt amortissable classique.

Les caractéristiques de ce prêt sont les suivantes :
Montant : 85.000 euros
Taux : 5,5%
Durée : 20 ans (240 mois)
Mensualité : 584 euros

Les remboursements cumulés de ces différents prêts amènent le total de vos mensualités à 1.051 euros durant les premières années. Ce qui peut s'avérer trop important pour votre budget initial. En revanche, vos différents prêts se terminent les uns après les autres au fil des ans et vos échéances vont diminuer progressivement.

TABLEAU 1 : ECHEANCIER INITIAL SANS PRET PALIER

Si vous avez déterminé, par exemple, que vous étiez financièrement limité à 1.020 euros, le cumul des différentes mensualités ne vous convient pas car il est supérieur à votre budget. De plus, il est possible que vous préfériez une mensualité globale constante. Le prêt multipalier est conçu pour apporter une solution à vos besoins.

III - Les avantages du prêt multipalier

Dans notre exemple, 3 avantages méritent d'être soulignés :

1. Des charges mensuelles toujours identiques (vous facilitez ainsi la gestion de votre budget).
2. Des charges mensuelles réduites (vous respectez votre budget maximum de 1.020 euros par mois).
3. Un coût total moins important (la technique multipalier a pour effet de réduire la durée du prêt principal).

TABLEAU 2 : STRUCTURE DU PRET MULTIPALIER

Puisque la durée du prêt multipalier a diminué, son coût total s'abaisse à 48.484 euros. Ainsi, grâce à ce type de montage financier, vos contraintes budgétaires peuvent être satisfaites :

• Le total de vos mensualités n'excède pas 1.020 euros / mois.
• Le total de vos mensualités est toujours identique (sauf pour le dernier palier où le montant est arrondi à la baisse).
• Le coût total de votre prêt principal est réduit de  6.676 euros car sa durée est ramenée à 184 mois (au lieu de 240).

IV - L'avis de Meilleurtaux.com

Le prêt multipalier a pour objectif premier de lisser vos charges mensuelles. Il présente également dans certains cas d'autres avantages non négligeables tels que la réduction du coût de votre financement.

Si votre enveloppe financière est constituée de plusieurs prêts, n'hésitez donc pas à demander une simulation précise à votre banque afin d'étudier l'intérêt d'un prêt principal à paliers multiples.

• Le rachat de prêt, une opération réglementée
• Les points clefs à considérer
• 3 scénarios chiffrés

I - Le rachat de prêt, une opération réglementée

Le rachat de prêt consiste à rembourser un crédit existant et à le remplacer par un nouveau crédit, à un taux moins élevé, soit auprès du même établissement bancaire (il s'agit alors plus précisément d'une renégociation) soit d'un autre établissement bancaire (il s'agit alors d'un véritable rachat de prêt).

Le rachat de prêt peut être analysé de deux points de vue. D'un côté, les banques sont très défavorables à ce type d'opération ; elles estiment qu'en acceptant d'accorder un taux fixe, elles ont pris un risque financier et feront tout leur possible pour que le prêt aille à son terme. De l'autre côté, les particuliers souhaitent, quand l'évolution des taux les avantagent, profiter des baisses de taux pour renégocier leurs prêts actuels.

Pour réglementer cette pratique, la loi a prévu des pénalités de remboursement anticipé et a fixé un montant maximum. Ainsi les banques perçoivent une rémunération dans le cas où le crédit est remplacé par un crédit dans une autre banque.

Pour que le rachat de prêt soit intéressant, il faut que le gain sur le coût total du crédit (coût du crédit actuel moins coût du nouveau crédit) soit suffisant pour couvrir :

• les pénalités de remboursement dues à la banque (maximum de 3% du capital restant dû, ou de 6 mois d'intérêts),
   
• les frais éventuels de mise en place d'une nouvelle garantie (dans certains cas),
   
• le temps passé à mettre en place le nouveau prêt et à assurer toutes les démarches de transfert de compte.
   

II - Les points clefs à considérer

Nous avons procédé à une analyse financière détaillée dans le cas d'un prêt à 15 ans, qui met en évidence les points suivants :

• Durée écoulée du crédit en cours : le rachat de prêt n'est vraiment intéressant que pendant les 5 premières années du prêt en cours. Après cette période, la différence totale des mensualités n'est (dans la plupart des cas) plus suffisante pour couvrir les pénalités et les frais associés. De manière générale, une durée restante du prêt en cours d'au moins 10 ans est requise pour couvrir les frais liés au rachat de prêt.
   
• Différentiel de taux : pour que le gain financier soit suffisant, il faut que la différence de taux entre le taux actuellement en cours et le taux du nouveau prêt soit supérieure à 1%. Cette différence de taux s'analyse sur la durée restante du prêt. S'il reste 10 ans à courir, il faut comparer le taux du prêt existant au taux à 10 ans actuellement pratiqué.
   
• Frais de rachat : les pénalités de remboursement anticipé sont dues dans la totalité des cas, par contre les frais de garantie (caution ou hypothèque) ne sont pas toujours significatifs, nous les avons estimés à 1,60% de l'encours. En cas de transfert de caution crédit logement, par exemple, les frais réels peuvent être beaucoup plus faibles (0,60% environ), ce qui représente une économie supplémentaire de 1% de l'encours du prêt (800 euros environ).
   
• Financement des frais : dans tous les cas, les frais de rachat de prêt sont ajoutés au capital à refinancer et le rachat ne donnera lieu à aucune dépense en trésorerie. Nous indiquons les frais de rachat pour information uniquement, seule la différence des mensualités intervient dans le calcul du gain financier.
   
• Montant du prêt actuel : le gain lié au rachat est directement proportionnel au montant du prêt ; nous avons pris l'hypothèse d'un prêt de 120.000 euros à la mise en place, dans le cas d'un prêt moins important (80.000 euros par exemple), le gain obtenu serait plus faible.
   

III - 3 scénarios chiffrés

Vous trouverez ci-dessous le détail des calculs financiers dans plusieurs hypothèses de taux.

Scénario 1

Taux actuel du prêt 6,20%

Année du prêt Nombre années Mensualités actuelles Nouvelles mensualités Différ. mensualités Gain perte totale Gain perte annuelle Ecoulées Restantes 2001 1 14 1.026 euros   982 euros   -44 euros 7.403 euros   529 euros 2000 2 13 1.026 euros   987 euros   -39 euros 6.034 euros   464 euros 1999 3 12 1.026 euros   993 euros   -33 euros 4.771 euros   398 euros 1998 4 11 1.026 euros   991 euros   -35 euros 4.617 euros   420 euros 1997 5 10 1.026 euros   997 euros   -29 euros 3.424 euros   342 euros 1996 6 9 1.026 euros   999 euros   -26 euros 2.823 euros   314 euros 1995 7 8 1.026 euros   1.007 euros   -19 euros 1.817 euros   227 euros 1994 8 7 1.026 euros   1.014 euros   -12 euros 967 euros   138 euros 1993 9 6 1.026 euros   1.017 euros   -8 euros 599 euros   100 euros 1992 10 5 1.026 euros   1.026 euros   0 euros -11 euros   -2 euros 1991 11 4 1.026 euros   1.035 euros   10 euros -454 euros   -113 euros

au : 13 décembre 2002

Scénario 2

Taux actuel du prêt 6,00%

au : 13 décembre 2002

Scénario 3

Taux actuel du prêt 5,80%

au : 13 décembre 2002

• Un élément essentiel de votre prêt immobilier
• Qui peut-être assuré ?
• Le choix des quotités d'assurances
  • Les garanties Décès et Invalidité Absolue et Définitive
  • Les garanties Incapacité de travail et In validité Permanente
• Quelle est la durée d'indemnisation ?
• Quelles sont les garanties exclues.
• Le contrat de groupe
• Délégation d'assurance
• Questionnaire médical
• Le secret médical
• Que faire si votre dossier est rejeté par la compagnie d'assurances ?
• Un emprunteur séropositif peut-il s'assurer ?
• Comment suis-je informé de mes conditions d'assurances?
  • A quel moment prennent-elles effet ?
  • A quel moment cessent-elles leur effet ?
• Le coût du contrat d'assurance
• Comment comparer le contenu des garanties : dix questions à poser
• Les évolutions possibles

I. Un élément essentiel de votre prêt immobilier.

Bien que cela ne soit pas une obligation légale, les banques en France exigent toujours la couverture des risques décès - invalidité - incapacité, alors que l'assurance chômage ou perte d'emploi n'est qu'optionnelle.

L'assurance protège d'abord la banque (qui est le bénéficiaire du contrat), mais elle est également un élément clef de protection pour vous et pour votre famille. Elle préserve vos chances de conserver le bien que vous avez acheté en cas de perte brutale de revenus à la suite d'invalidité ou d'incapacité, et elle évite de transmettre la dette à vos héritiers en cas de décès.

Le coût de l'assurance représente en outre une part importante de votre mensualité totale, souvent jusqu'à 10% de celle-ci avec la baisse récente des taux, et un prêt de 150 000 euros  sur 15 ans par exemple entraînera le paiement de primes pour un montant total pouvant dépasser 15 000 euros.

Sachez enfin que les contrats d'assurance ne sont pas réglementés et que le contenu des garanties peut varier fortement d'un établissement à l'autre. Ceci est en particulier le cas dans l'assurance des risques invalidité et incapacité de travail même lorsque les compagnies d'assurance avec lesquelles les banques ont négocié ces contrats sont les mêmes !

C'est pourquoi vous devez consacrer tout le temps nécessaire à l'examen du contrat d'assurance que vous proposera votre banque et en tout cas plus que les 2 ou 3 minutes qui y sont généralement réservées. Ce guide doit vous aider à évaluer le coût, et également le contenu des garanties qui vous sont proposées. Vous trouverez à la fin de cette section une liste des questions-clefs à vous poser.

II. Qui peut-être assuré ?

Vous pouvez être assuré si vous êtes emprunteur , co-emprunteur ou caution d'un prêt immobilier, ou associé d'une SCI. La couverture des risques dépend de votre âge et de votre situation professionnelle.

L'âge limite d'admission pour pouvoir bénéficier de l'ensemble des garanties varie selon les contrats de 58 à 70 ans, avec dans la majorité des cas une limite fixée à 65 ans. Au-delà de cet âge limite, vous ne serez être admis que pour une garantie décès. Certains contrats prévoient une date limite d'admission spécifique pour le risque invalidité et incapacité.

L'âge limite de couverture, c'est à dire l'âge auquel cesse la garantie, est en général le même que l'âge limite d'admission, il est parfois augmenté de 5 ans.

Si vous avez dépassé l'âge limite d'admission ou si vous souhaitez prolonger l'âge limite de couverture, beaucoup de contrats offrent une formule « Senior » qui vous permettra d'être accepté jusqu'à 70 ou 75 ans. Cependant elle ne vous couvrira que pour le risque décès, elle aura un coût supérieur à celui des contrats standard, et ses modalités varient fortement d'un établissement à l'autre.

Attention : beaucoup de contrats réservent la couverture des risques incapacité de travail et invalidité aux personnes actives. Si vous souhaitez être couvert alors que vous n'avez pas d'activité professionnelle (mère de famille au foyer par exemple) ou dans le cas ou vous cesseriez de travailler avant que votre prêt ne soit remboursé (que vous soyez chômeur ou rentier') analysez soigneusement les contrats proposés, seuls certains d'entre eux vous assurent pour les risques incapacité et invalidité.

Si vous êtes retraité ou pré-retraité (au-delà de 55 ans en général) sans activité complémentaire rémunérée à la date d'adhésion , vous ne pourrez bénéficier que de la garantie décès. A noter que l'arrivée à l'âge de la retraite pour des personnes déjà assurées entraîne la cessation des garanties et prestations incapacité et invalidité.

III. Le choix des quotités d'assurance

Vous devez choisir les « quotités » d'assurance, c'est à dire le pourcentage du prêt qui sera assuré sur l'une ou l'autre « tête » (emprunteur, co-emprunteur, caution), en évaluant les conséquences de la survenance d'un des risques garantis sur votre capacité à rembourser le prêt, à condition qu'au minimum 100% du prêt soit garanti.

Si vous êtes deux co-emprunteurs dont un seul travaille, vous choisirez de faire porter l'assurance sur celui ou celle qui travaille. Vous pouvez également répartir les garanties sur deux têtes si les deux travaillent et contribuent au remboursement du prêt: en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de l'un des deux, les prestations seront versées selon la quotité choisie. Pour un montant total assuré de 100%, le coût de l'assurance restera le même.

Vous pouvez aussi choisir de vous assurer à plus de 100 %, par exemple à 100 % du crédit sur chaque tête : en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de l'un des deux, les prestations seront intégralement versées. Dans ce cas précis, la cotisation d'assurance sera doublée. Choisissez cette formule si vous n'avez pas de bonne assurance contre ces risques par ailleurs.

IV. Quels sont les risques assurés ?

Les risques suivants peuvent être garantis :

• le Décès ;
• l'Invalidité Absolue et Définitive (ou Permanente et Absolue), qui est une invalidité physique ou intellectuelle qui vous rend définitivement incapable d'exercer une activité rémunérée et vous oblige à avoir l'assistance permanente d'une tierce personne pour les actes de la vie courante;
• l'Incapacité Temporaire Totale de travail, qui est l'arrêt de travail constaté médicalement;
• l'Invalidité Permanente Totale ou Partielle, c'est à dire une invalidité permanente de taux égal ou supérieur à 33% telle qu'elle est déterminée par une expertise médicale.

Les deux premières garanties permettent le remboursement intégral du capital restant dû sur votre prêt. Les deux autres, dont les conditions varient sensiblement d'un contrat à l'autre, prennent en charge la totalité ou une partie de vos mensualités pendant la période d'incapacité ou d'invalidité.

1 - Les garanties Décès et Invalidité Absolue et Définitive

Les risques décès et invalidité absolue et définitive sont équivalents en matière d'indemnisation pour les compagnies d'assurance. En cas de décès ou d'invalidité absolue et définitive, l'assureur prendra en charge le crédit et remboursera directement à la banque le solde du capital restant du en principal, dans la limite de la quotité assurée.

Certains contrats prévoient un « délai de carence» (parfois nommé « délai d'attente ») pour la prise d'effet de la garantie invalidité absolue et définitive. Il s'agit d'une période qui débute au jour de l'entrée dans l'assurance et pendant laquelle le risque d'invalidité n'est pas garanti. Les contrats les plus favorables n'ont pas de délai de carence, alors que d'autres imposent un délai de 12 mois. Ce délai de carence ne s'applique pas lorsque l'invalidité résulte d'un accident.

La définition de l'invalidité absolue et définitive pour les assureurs s'apparente à la notion d'invalidité des organismes de sécurité sociale, mais elle n'est pas toujours identique. L'assureur se réserve en effet le droit d'apprécier la réalisation du risque par ses propres médecins-conseils: ainsi une personne reconnue invalide au titre de la Sécurité Sociale pourrait se voir refuser l'attribution de la garantie « invalidité absolue et définitive ».

2 - Les garanties Incapacité de Travail et Invalidité Permanente

En cas d'incapacité de travail, l'assureur remboursera à la banque, toujours dans la limite de la quotité assurée, le montant de vos mensualités qui viennent à échéance après une période continue d'incapacité de 3 ou 4 mois en général, quelquefois 6 mois pour certains contrats dans certains cas particuliers (dépression ou affections dorso-lombaires). C'est ce qu'on appelle le « délai de franchise ». Profitez-en pour vérifier la façon dont vous êtes couvert pendant cette période par votre régime de Sécurité Sociale ou par votre contrat de travail.

Les remboursements couvrent en général 100% de l'échéance, mais attention : certains contrats limitent les remboursements à un pourcentage de garantie fixé lors de la souscription.

Attention également à la définition de l'incapacité de travail : dans certains contrats, celle-ci est constatée lorsque vous êtes inapte à exercer toute activité procurant gain ou profit, et non inapte à exercer votre activité professionnelle comme vous pourriez le penser. Si vous exercez une activité professionnelle particulière et que vous auriez du mal à exercer une autre activité sans perte importante de revenus (le cas d'un chirurgien par exemple), pensez à vous assurer contre l'incapacité de travail qui vise votre profession.

En cas d'invalidité permanente totale ou partielle, l'assureur réglera une part des mensualités proportionnelle au taux d'invalidité. La règle est une prise en charge intégrale pour un taux d'invalidité supérieur à 66%, une prise en charge proportionnelle entre 33 et 66%, et pas de prise en charge au-dessous de 33%.

Dans ce cas également l'assureur se réserve le droit d'apprécier la réalisation du risque. Dans certains cas particuliers il pourrait retenir un taux d'invalidité pour le règlement des prestations différent de celui de la Sécurité Sociale ou d'un autre organisme.

Les garanties invalidité permanente et incapacité de travail sont celles qui entraînent le plus de litiges au moment de leur mise en jeu. C'est pourquoi nous vous conseillons, avant de signer le contrat d'assurance, d'étudier très attentivement la notice d'information sur l'étendue de vos garanties, même si elle est imprimée en très petits caractères !

V - Quelle est la durée d'indemnisation ?

En cas d'incapacité de travail, l'indemnisation cessera dès que pourrez reprendre une activité professionnelle, même partielle. La persistance de l'inaptitude pourra donner lieu, sur constatation médicale, à la « consolidation » de l'incapacité de travail en invalidité permanente.

Si vous rechutez en incapacité en raison de la même maladie survenant moins de 6 mois après la date de fin d'incapacité précédente, certains assureurs vous indemniseront immédiatement, beaucoup ne prendront en charge les remboursements qu'après l'application d'un nouveau délai de franchise.

En cas d'invalidité permanente, beaucoup de contrats limitent la durée de prise en charge et ne prévoient de continuer à verser des prestations à taux plein au delà d'une durée maximum de 3 ans par exemple que lorsque le taux d'invalidité est supérieur à 66%. Les contrats les plus favorables continuent à appliquer la règle de proportionnalité jusqu'au bout.

VI - Quelles sont les garanties exclues ?

De façon générale, les contrats d'assurance excluent des garanties Décès et Invalidité Absolue et Définitive les conséquences des risques suivants :

• suicide de l'assuré dans la (ou les deux) première(s) année(s) d'assurance, quelle qu'en soit la cause ;
• fait intentionnellement causé ou provoqué par l'assuré ;
• fait de guerre étrangère lorsque la France est partie belligérante, sous réserve des conditions qui seraient déterminées par la législation à intervenir concernant les assurances sur la vie en temps de guerre ;
• guerre civile ou étrangère, émeute, insurrection, attentat, acte de terrorisme, quel que soit le lieu où se déroulent ces événements et quels qu'en soient les protagonistes, dès lors que l'assuré y prend une part active ;
• effets directs ou indirects d'explosions, de dégagements de chaleur, d'irradiations provenant de la transmutation des noyaux d'atomes ;
• démonstrations, raids, acrobaties, compétitions aériennes ;
• vols sur appareils non munis d'un certificat de navigabilité ou pour lesquels le pilote ne possède pas un brevet ou une licence valide ;
• pratique de sports aériens dangereux tels que parachutisme, vols sur ailes volantes, ULM, delta-plane, parachute ascensionnel et parapente.

Les garanties Invalidité et Incapacité de travail peuvent en outre exclure les risques suivants :

• les risques liés à certaines compétitions sportives et entraînements s'y rapportant (courses motocyclistes, automobiles ou motonautiques, sports de combat, hippiques, de neige ou de glace);
• les risques occasionnés par l'alcoolisme ou par l'usage de stupéfiants hors de toute prescription médicale ;
• les risques résultant de dépression nerveuse ou de « mal de dos » tel que lombalgie, sciatique, lumbago, etc' (les compagnies d'assurance ont récemment durci leurs conditions en ce domaine et le risque d'incapacité de travail n'est couvert que s'il y a hospitalisation pendant une période minimum de 14 ou 30 jours).

Comme vous le voyez, la liste des exclusions est longue. Certains contrats peuvent ne pas comporter certaines de ces exclusions ou en comporter d'autres, en particulier pour la pratique des sports. Nous vous invitons donc à consulter très attentivement ces clauses et à vérifier si vous êtes concerné. La compétition pour certains des sports mentionnés peut être garantie si elle est pratiquée à titre exceptionnel pendant les périodes de loisir : vérifiez-le !

Sachez que si vous exercez une profession ou que vous pratiquez un sport qui est visé par certaines des exclusions du contrat standard qui vous est proposé, vous pouvez en négocier la suppression avec la compagnie d'assurances contre paiement d'une « surprime». Vous pouvez également proposer à la banque de déléguer à son profit une assurance dont vous bénéficiez déjà, sachant que la banque n'est pas tenue de l'accepter et devra évaluer la qualité des garanties qui lui sont proposées.

VII - Le contrat de groupe

La banque vous proposera toujours de bénéficier du contrat de groupe qu'elle a négocié avec une compagnie d'assurances pour ses clients. Ces contrats de groupe assurent actuellement plus de 90% des emprunteurs immobiliers en France.

Les contrats de groupe ont les caractéristiques suivantes :

• les formalités d'adhésion sont simples ;
• le coût de l'assurance de groupe reflète le risque moyen des clients car les risques sont mutualisés. Les bons risques compensent les mauvais risques et la tarification est unique pour tous les adhérents, quels que soient leur âge et leur profession (à l'exception de certains contrats qui prévoient un taux d'appel pour les très bons risques);
• les frais de gestion sont moins élevés que dans un contrat souscrit à titre individuel.
  

Chaque banque impose son contrat de groupe et il est dans la pratique difficile de négocier votre prêt avec une banque, et votre contrat d'assurance avec un autre établissement. La concurrence est cependant si vive dans le domaine des prêts immobiliers que certaines banques se montrent maintenant plus ouvertes à des assurances « externes », que vous pouvez déléguer en leur faveur.

VIII - La délégation d'assurance

La couverture par un contrat individuel peut se justifier dans les deux cas suivants :

1. vous êtes un « très bon risque », c'est à dire que vous êtes jeune, en bonne santé, vous avez une situation et des revenus professionnels stables, et vous pouvez bénéficier de conditions d'assurance très favorables ;
2. vous êtes un « mauvais risque », pour des questions d'âge, d'état de santé ou de profession dangereuse, et l'assurance groupe vous couvre mal ou à un coût plus élevé (surprime) qu'une assurance que vous pouvez avoir souscrite par ailleurs.
   

Vous pouvez avoir intérêt dans ces deux cas à négocier avec la banque qui vous accordera le prêt le transfert à son profit de ces garanties. C'est ce que l'on appelle la « délégation d'assurance ». Dans la pratique, la délégation d 'assurance est plutôt utilisée dans le cas n° 2 (mauvais risque) que dans le cas n° 1 (très bon risque), car les compagnies d'assurance cherchent précisément à diminuer leur risque moyen en gardant les bons risques et en éliminant les mauvais.

La procédure de délégation d'assurance comporte cependant certains risques pour les banques et elles peuvent refuser d'être couvertes par un assureur externe . Elles ne donneront leur accord qu'après un examen approfondi des clauses du contrat proposé, et de la qualité des garanties qui leur sont offertes. Les banques d'autre part n'aiment pas cette démarche car elle les prive d'une commission versée par les compagnies d'assurance avec lesquelles elles ont négocié un contrat groupe.

IX - Le questionnaire médical

Vous devrez remplir dans tous les cas un questionnaire de santé. Il est en effet indispensable pour l'assureur de disposer d'informations sur votre état de santé pour lui permettre d'apprécier le « risque » qu'il prend en charge et ainsi de vous accepter ou de vous refuser dans l'assurance, ou de vous accepter contre paiement de surprimes s'il estime que vous présentez un risque particulier.

Le questionnaire de santé fait le point sur votre état de santé : opérations subies, antécédents familiaux (diabète, maladie de coeur, aliénation mentale, suicide), affections diverses (rhumatismes, pression artérielle, dépressions nerveuses, tumeurs), arrêts de travail, cures, traitements spécialisés. Vous devez répondre par oui ou par non et préciser la date et la nature des interventions et des séjours dans des établissements spécialisés.

Prenez le temps de remplir vous-même à tête reposée votre questionnaire de santé et n'hésitez pas à l'emporter chez vous pour le compléter avec l'aide de votre médecin traitant , afin de ne rien oublier de ce qui figure dans votre dossier médical.

Ne cachez rien, car les déclarations portées sur le questionnaire de santé vous engagent : elles sont certifiées exactes par votre signature et fondent le contrat d'assurance. Une déclaration inexacte, même si l'erreur n'a aucun lien avec la cause de la maladie, vous expose à une sanction lors de la demande d'indemnisation, comme le prévoit le Code des Assurances:

• si votre fausse déclaration était intentionnelle et votre mauvaise foi prouvée, l'assureur peut opposer la nullité du contrat, c'est à dire refuser toute indemnité ;
• si vous vous étiez trompé de bonne foi, vous vous verrez appliquer la règle proportionnelle, c'est à dire que l'indemnité sera réduite en proportion de la prime payée par rapport à ce qu'elle aurait du être si le risque avait été déclaré.
  

Il vaut donc mieux connaître au départ la surprime ou l'exclusion éventuelle qui s'applique à votre cas particulier plutôt que de risquer, en cas de sinistre, un refus de l'assureur de vous indemniser. La pièce à conviction sera ce questionnaire médical et nous vous invitons à le conserver soigneusement.

Au dessus d'un certain montant assuré, ou si vous répondez « oui » à une seule des questions, vous devrez vous soumettre à un examen médical plus approfondi dans un centre agréé par l'assureur et à un examen spécifique cardio-vasculaire, aux frais de l'assureur.

X - Le secret médical

L'agence bancaire avec qui vous constituez votre dossier n'est qu'un intermédiaire entre l'assureur et vous, et doit préserver le secret médical des pièces transmises, au même titre que l'assureur.

Vous souhaitez que la banque ne connaisse pas votre état de santé ? Vous devez dans ce cas demander à envoyer vous-même directement le dossier médical vous concernant au médecin-conseil de l'assureur. Celui-ci communiquera ensuite sa décision à la banque, positive ou négative, mais celle-ci n'aura pas à connaître le détail de votre dossier médical.

Cette procédure particulière existe dans toutes les banques et ne peut vous être refusée.

XI - Que faire si votre dossier est rejeté par la compagnie d'assurances ?

Il est rare dans la pratique qu'une compagnie d'assurances rejette totalement un dossier. Elle préfèrera en général proposer la prise en charge des garanties contre le paiement d'une surprime.

Si le rejet est lié à un risque de santé particulier, nous vous conseillons de montrer à votre médecin traitant le dossier médical que vous renverra le centre. Votre médecin peut en effet se faire communiquer des informations complémentaires et si les critères retenus pour exclure un risque (maladie par exemple) ne lui paraissent pas pertinents, il pourra demander au médecin du centre de bien vouloir reconsidérer sa position.

Si la compagnie refuse de revenir sur sa décision, vous pouvez tenter votre chance auprès d'un autre assureur. Les critères peuvent varier en effet d'une compagnie à une autre.

Certaines exclusions peuvent être liées à des risques particuliers liés à votre âge, au caractère dangereux de votre profession ou à votre pratique de sports à haut risque. Vous pouvez dans ce cas déléguer à la banque un contrat d'assurance que vous pourriez avoir par ailleurs ou vous adresser à des compagnies ou des courtiers spécialisés dans l'assurance de ces risques.

Si le coût de ces assurances spécifiques vous paraît trop élevé, n'oubliez pas que vous pouvez proposer à votre banquier d'autres sûretés comme la caution d'une autre personne, qui aura intérêt à s'assurer de son côté (à condition que le contrat le permette). Vous pouvez également nantir au profit de votre banque, c'est à dire désigner celle-ci comme bénéficiaire, un capital dont vous pourriez disposer par ailleurs (contrat d'assurance-vie par exemple).

XII - Un emprunteur séropositif peut-il s'assurer ?

Les personnes séropositives doivent en informer la compagnie d'assurances, qui ne peut les exclure. Une convention nationale a été mise en place en 1991 entre les compagnies d'assurances et les pouvoirs publics. Elle permet d'assurer les personnes séropositives à un coût supplémentaire annuel d'environ 260 euros pour 1500 euros assurés, mais sur une durée de 10 ans maximum.

Pour pouvoir bénéficier du contrat type, les personnes séropositives ne doivent pas se trouver en état de SIDA déclaré. Pour informer en toute confidentialité les personnes séropositives sur les modalités d'assurance des prêts conclus dans le cadre de la "convention d'assurabilité", les assureurs ont mis en place un numéro vert : 08 00 41 02 47.

Compte tenu de la meilleure connaissance de ce risque par les compagnies d'assurance, il est possible que les conditions s'améliorent dans l'avenir, via une baisse des primes ou un allongement de la durée.

XIII - Comment suis-je informé de mes conditions d'assurances ?

Avant la conclusion du contrat, demandez systématiquement à la banque un exemplaire des conditions générales et de vos conditions particulières d'assurance.

Vous éviterez ainsi de découvrir vos conditions réelles d'assurance au moment d'un sinistre, comme c'est trop souvent le cas malheureusement.


1 - A quel moment les garanties prennent-elles effet ?

La date d'effet est prononcée lorsque les formalités d'entrée dans l'assurance sont accomplies, que l'offre de prêt est signée et que le dossier a été accepté par l'assureur. Dans certains cas, l'effet des garanties est lié au déblocage des fonds.


2 - A quel moment les garanties cessent-elles leur effet ?

Le contrat de prêt ne peut être résilié au cours du prêt à votre seule initiative.

Les garanties et les prestations cessent dans les cas suivants : au terme contractuel du contrat de prêt, en cas de remboursement anticipé total du capital dû, ou en cas de non paiement des primes. De plus, les garanties cessent à l'âge limite défini pour chacune d'elles.

Rappelons également en ce qui concerne la garantie incapacité de travail que toute reprise d'activité même partielle entraînera l'arrêt du versement des prestations.

XIV - Le coût du contrat d'assurance


En matière d'assurance décès - invalidité - incapacité, le montant de la prime d'assurance est fixé pour toute la durée du prêt et ne peut faire l'objet d'aucun ajustement, à la différence des primes payées sur certains contrats d'assurance perte d'emploi qui peuvent varier en cours de contrat.

La présentation du montant varie selon les établissements, ce qui rend les comparaisons difficiles. Le coût peut être présenté en taux mensuel ou en taux annuel, en pourcentage du montant à assurer ou en francs par mois pour 1500 euros empruntés. L'assiette de paiement, c'est à dire la base sur laquelle est calculé le taux , peut également être soit le capital emprunté, soit le capital restant dû.

La seule comparaison possible de coût sur le plan de la rigueur financière reste celle de l'incidence sur le taux effectif global du prêt (TEG), que toutes les banques doivent vous communiquer en même temps que l'offre de prêt proprement dite. Son poids varie de 0,47% pour les contrats les plus économiques à 0,65% pour les plus chers.

A cela s'ajoutent les surprimes éventuelles que vous devrez régler pour la prise en compte de certains risques particuliers.

Vous noterez que les banques ont l'obligation de faire apparaître dans leur offre de prêt le coût total de l'assurance et le montant des mensualités d'assurance. Vous avez ainsi la possibilité de comparer directement le coût total des contrats. Cette méthode ne prend pas en compte les échéances de paiement mais elle a l'avantage de la simplicité !

XV - Comment comparer le contenu des garanties : dix questions à poser

Vous avez compris qu'il ne faut pas comparer les contrats en se fondant uniquement sur leur coût apparent (même exprimé en termes d'incidence sur le TEG), mais qu'il faut également évaluer précisément le contenu des garanties. Les contrats les moins chers peuvent être en effet ceux qui vous couvrent le moins bien ; certains contrats peuvent également prévoir des exclusions qui ne conviennent pas à votre cas personnel, ou avoir des conditions d'âge plus restrictives que d'autres.

Nous avons donc préparé une liste de dix questions-clefs qu'il faut vous poser pour vous permettre d'y voir plus clair dans le contenu des garanties :

1. Quel est l'âge limite d'admission pour les différentes garanties ' Si vous l'avez dépassé, existe-t-il une option « senior » et à quel prix ?
2. Quel est l'âge limite de couverture pour les différentes garanties (même remarque sur l'option senior) ?
3. Quel est le délai de carence pour les différentes garanties (non applicable pour l'assurance décès)?
4. Quel est le délai de franchise pour l'incapacité de travail et l'invalidité permanente?
5. Quel est le montant indemnisé en incapacité de travail ? en invalidité permanente ?
6. Quelle est la durée d'indemnisation en incapacité de travail ? en invalidité permanente?
7. Etes-vous concernés par certaines des exclusions ?
8. La garantie incapacité de travail concerne-t-elle l'exercice de votre activité, ou de toute activité professionnelle ?
9. Si vous êtes caution d'un prêt, ou votre prêt est cautionné par un tiers, la personne qui se porte caution peut-elle être garantie pour tous les risques, même si sa caution n'est pas « activée » ?
10. Les personnes inactives peuvent-elles être garanties en incapacité de travail et en invalidité permanente?

Si vous avez toujours certains doutes sur le contenu des garanties qui vous sont proposées , n'hésitez pas à interroger votre banquier. La banque a le devoir de vous informer et de vous conseiller, et sa responsabilité peut être mise en jeu au cas où il apparaîtrait clairement qu'il y a eu un défaut de conseil de sa part, en particulier pour les réponses à donner au questionnaire médical.

XVI - Les évolutions possibles

La concurrence entre les banques et la mise en place du marché unique européen devraient faire évoluer les comportements des banques. Les banques peuvent en effet apprécier le risque en se fondant non seulement sur votre capacité ou celle d'une caution à rembourser le prêt, mais également sur la valeur de marché de votre acquisition immobilière et sa facilité de revente.

Des concepts tels que le montant du prêt comparé à la valeur de marché du bien immobilier (loan to value ratio) permettent d'apprécier le risque purement immobilier de l'opération. Cette analyse peut amener la banque, comme c'est déjà le cas dans les pays anglo-saxons, à renoncer aux assurances sur la tête de l'emprunteur au cas où le bien financé aurait une valeur nette de revente (appréciée par un expert indépendant) largement supérieure au montant du prêt.

Cette approche du risque n'existe pas actuellement en France pour les prêts personnels immobiliers. Nous vous tiendrons au courant des évolutions dans ce domaine.

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